奥特莱斯项目营销执行总案.pdfVIP

奥特莱斯（中国）湖州项目 营销执行总案 目录 政策分析 湖州房地产市场分析 区域竞争项目分析 项目竞争态势分析 项目分析 目标客户分析 项目营销策略 项目卖点整合部分 附件 第一部分 政策分析 政策分析  国家发改委2010经济社会发展工作重点 4月6 日发改委：进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性 住房消费,大力整顿房地产市场秩序。 政策解读：供给政策调整，加大对房地产市场的控制力度，同时维护行业的健康发展。  《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （“新国十条”） 4月17日国务院：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方 米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率 应大幅度提高，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 政策解读：提高贷款门槛，停发第三套房贷款，明确异地客户贷款认定细则，无疑针对目前 银行执行标准不一，谨防“擦边球”，遏制外地炒房者。 政策分析  《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 4月21日住建部：今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等 方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照 预售方案申报价格，明码标价对外销售。 政策解读：规范市场正常秩序，控制项目销售节奏。  住建部、央行等部门计划监控房企预售款 5月6 日，住建部、央行、银监会等其他相关部门，计划对房地产企业在售项目的预售账款实施监控，房企在项目结 算前，将难以动用项目此前的预售账款。该消息指，拟定的方案要求今后房企的预售账款须存入监管部门指定的专门账 户，监管部门会按照项目开发进度和工程资金所需，实行“专款专用”。 政策解读：此举意在紧缩开发商现金流，但此项计划要落定、实施，尚待近期市场表现而定。 若楼市调整无法达到国家的预期，不排除仍会抛出调控“靴子”的可能性。 政策分析  国务院首次明确推进房产税改，沪试点预再起 5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。 《意见》指出，出台资源税 改革方案，逐步推进房产税改革。 政策解读：对住宅类房地产的保有环节征税，向来被视为调控高房价的最有效手段之一，无 疑会延长目前楼市的调整期。  住建部、中国人民银行、银监会联合出台“认房又认贷”标准 6月4 日，《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，二套房认定执行“认房又认贷”的标准。 但细则没有出台，部分银行已按照“认房又认贷”的标准执行，还有部分银行依旧执行“只认贷不认房”的老政策。而 对于外地人购房套数怎么算等焦点问题，各家银行也有两种执行版本。 政策解读：目前一些股份制商业银行率先执行“认房又认贷”。而国有银行中的建行、中行 暂执行“只认贷不认房” 。异地购房的按揭，国有银行在操作上说法不一。目前一般只受 理异地