住宅市场刚性需求与投资警戒线分析.docVIP

住宅市场刚性需求与投资警戒线分析——以上海为例[关键字：住宅市场刚性需求与投资警戒线分析——以上海为例,房地产市场行业资讯,住宅市场,宅市场刚,市场刚性,场刚性需,刚性需求,性需求与,需求与投,求与投资,与投资警,投资警戒,资警戒线,警戒线分,戒线分析,线分析—,分析——,析——以,——以上,—以上海,以上海为] 作者：佚名??文章来源：互联网??更新时间：2008-1-23 10:36:26 【资讯全文】 ? - 住房问题不仅和广大老百姓的生活直接相关，而且对国民经济的运行也有重大影响，近几年来中国房价持续、快速的上升已经引起了越来越多人的关注。部分城市房价上涨速度如此之快，称之为泡沫已不为过。为了防止泡沫的产生和破灭，更重要的是促进市场的健康发展，需要对住房市场进行认真研究，而对价格的研究尤其需要加强。 房地产价格的变动是一个复杂的问题，它和许多因素有联系，如经济发展、收入水平、城市化、金融政策、汇率变化等等，其中的刚性需求和投资两个因素对房价的影响非常巨大。本文将对这两个因素进行分析。 考虑到房地产市场的高度地域性、资料的易得性和笔者对当地市场的熟悉程度，本文的研究对象锁定为上海住宅市场。同时，本文选取2001—2006年作为考察的时间段，其主要原因是：一，若时间段太短，则数据变动大，分析结果失真度也大，若时间段太长，则考虑因素要增多，复杂程度相应增大；二，时效性差别；三，该时间段数据相对齐全、准确性相对较高。 最后，本文对住宅市场的分析建立在买房的基础上，未考虑租房的情况。 一、上海市住房刚性需求 刚性需求主要是指在一定经济能力下，为了拥有独立的居住空间和体面的住房环境条件而产生的对住房的需求，主要表现为自住和住房条件改善两个基本类型。 住宅市场的刚性需求可以理解为市场的基本需求，是支撑楼市的最重要的力量之一。要平稳楼市价格，刚性需求必须在总体上得到满足。 刚性需求在各个城市可能会有不同的具体表现形式。在上海住宅市场，刚性需求主要体现在以下五个方面：动拆迁、结婚和离婚、改善住房、外来人口来沪定居和外籍常住人口来沪定居。下面分别计算这五个方面所产生的住房需求量： 1、动拆迁产生的住房需求 上海的城市基础设施建设和城市改造一直在进行，近十年来，这方面的工程速度和力度更大。黄浦江上几座大桥的建设、交通环线和轻轨地铁的建设、世博会的建设以及大规模棚户区的改造，都引起了相当规模的动迁量。而动拆迁产生的对住房的需求是绝对刚性的。 根据上海市建委的“城市建设数据”统计资料显示，2001年至2006年动迁户数合计44．3万户(《上海2007年鉴》。下文无特别说明的，资料来源均为《上海2007年鉴》)。由于各种原因，部分动拆迁户对住房的需求可能会增加，在此我们假设增加50％。据此计算2001— 2006年间由于动拆迁引起的住房需求为：44．3×1．5≈66万套。 2．结婚与离婚产生的住房需求 根据上海市民政局提供的资料，2001—2006年间全市登记结婚68．5万对，同期全市登记离婚人数为 43．4万人(27．7万对)。对于新婚户来说，每一个新家庭都希望有(至少)一套婚房，而且最好是新的，因此一对新婚姻新增加一户住宅需求。对于离婚的情况来说，离婚一对，同样可能会新产生一套住房的需求，因为有一方需另觅住处。据此计算2001—2006年间因为结婚和离婚产生的住房需求为：68．5＋21．7≈90万套。 3．改善型要求产生的住房需求 因为历史的原因，上海在上世纪80年代以前建造了大量房型简单、生活设施不全的居民住宅。这些住宅往往缺少独立卫生设施，厨房合用，没有厅，其居住条件已经基本不适应现代生活的需要。另外，上海中心区域还有相当数量解放前建成的里弄，由于历史的局限。加之岁月的侵蚀和不当使用，很多老里弄都显破败。居住在这些住宅中的居民，虽然名义上有住房，但他们对居住条件并不满意，都有改善居住状况的需求。 根据上海市房屋土地资源管理局“主要年份各类房屋构成情况”资料，在2000年，上海拥有旧式里弄 1896万平方米，简屋84万平方米。由于大部分旧式里弄和简屋的住房环境标准偏低，所以其住户对改善住房条件的需求强烈。这种要求可以被视为刚性需求。假设每户面积50平方米，计算旧式里弄和简屋的总户数为：840000)／50≈40万。假设这些家庭在2001-2006年间每户需要增加一套新房以改善住房条件，则新增住房需求40万套。 4．外来人口在沪定居所产生的住房需求 上海经济发展水平较高，城市建设各方面比较到位。随着浦东的开发，上海的经济更趋活跃，吸引了更多的外来人才。人口统计资料表明，上海外来人口明显呈现逐年增长的势头。2000年上海户籍人口 1309万，外来人口总量387万，外来人口占