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商业地产的未来 高歌猛进 ●● 文 ／韩 愈 我本人从事金融行业 ，金融行业从IPO上市 ，到PE股权投 就把油 门踩死 。原因归根结底就是前阶段钱发的太多 ，这凸现 到为企业缺少资金提供融资，凡是大的都做。作为金融行 出我们人民银行有很多操作手段存在蛮大的滞后性 ，至少整个 人士我想从局外人士谈一下我们眼光当中的商业地产。我 操作手法略显稚嫩。 两本书有一本书叫做 《钱图》，很多跟金融、房地产相关 在大量的热钱向国际上流动的时候 ，目前热钱寻找的出路 所有 的A股2000多只股票加在一起50％的市值都是金融 大致是两个 ，一个是股市 ，一个是房市 ，股市不用说了，去年 }也产 ，这个市值是相当大的，也就是说我们股市只要房地 中国股市全球排名倒数第三，仅次于两个金融危机 的国家。这 殴票或者银行拼命的融资，这两个 问题一直存在的话 ，这 当中房地产股票跌的最惨 ，最多的跌40％几 ，基本上股市下来 市基本上一年没什么大戏的。从 自己研究的角度，我们经 之后房价倒没下来 ，楼市是一直没有屈服 ，顽强挺在那里。按 叩多地研究 了下面一张表当中研究 了国家宏观经济调控 ， 照郎咸平的说法给我们中国统计部门出来的数据乘以1O倍 ，房 攻策 ，货币政策。从 目前的阶段来说近阶段调控宏观经济 地产市场 一直在政策的高压下是顽强挺在那个地方 ，这样股市 过热 ，所有的一切按照凯恩斯的说法 ，一切通胀的经济现 资金不敢进去 ，楼市涨起来又很难 ，这样就造成了大量的钱流 限结底就 是热钱。从我们 的角度有必要从钱这个抓手往下 向于大蒜 、苹果 ，这些全部是经济现象在背后发挥的作用。 我们看一下从整个房地产为什么从我们的角度非常看好 ， 在钱的方面我们 现在是后世博时代 ，我觉得后世博时代 至少看好的程度可以说未来10年 、20年仍然看好房地产 ，特别 对接的是后金融危机时代 ，现在的经济复苏非常困难 ，难 是商业地产，因为我们国家城镇化率从1989年到2009年整整20 么地方呢?难在美国通过量化宽松 ，大家可能旱就耳熟能 年时间 ，城镇化率从26％不断攀升 ，到现在接近47％左右。按 美国已经跟 日本划等号 ，接近于零利率时代还不行 ，继续 照国际平均水平，国际上发达国家城镇化率超过80％，国际平 戋钞票 ，钞票像滔天的洪水一样流 向全世界。滔天的洪水 均水平也在55％左右 ，未来至少还有20年整个城镇化率还是处 我们平时大家谈美国过量的发钞票谈的比较多 ，我们这边 于高歌猛进的过程中。从这个角度说，房地产仍然是好投资 ， 对比，看一看中国在量化宽松方面它发的货币量到底有多 房地产的股票等到它跌透 了之后差不多也会带来10倍翻倍的机 这里面有一个经济数据 ，下面～张表当中大家可以看到 ， 会 ，这在证券的分析里我们以后讲。 中国在 2010年1月到9月，整个M2的货币投放量68万亿人 房 产跟老百姓生活密切相关 ，房产政 府不会容许它快速 ， 68万亿按照美国的汇率结算 ，美国相当于仅发了56万亿 增长 。现在资金转向了商业地产 ，一个是全国商业地产销售面 。 可以看出中国的热钱 ，中国政府往市场投放的钱，M2 积 ，还有销售金额 ，销售面积全国是8．25亿平方米 ，划分三块 ， 量大于美国。经济指标中把M2除以GDP可以衡量 国家货 第一块是地产的增幅 ，地产的增幅占销售面积当中仅仅增长了 到什么地步。2010年上半年整个国家宏观货币超发量达 74％，26％增长在办公楼商业地产方面 ，还有35％增长在商业 倍 ，美国常年波动在0．5NO65左右 ，这样～对比我们可 以 营业用房