房产新政实施后市场热点转向二三线城市.doc

房产新政实施后市场热点转向二三线城市 2010年05月13日16:29南风窗我要评论(0) 字号：T|T [导读]在一轮轮炒作中，房价被急剧推高，买房成了压在普通百姓头上的一座大山，多少人不堪其重。 南风窗2010010期封面 房产新政透视 中国人一向讲究居者有其屋，安居方能乐业。中国房地产业的快速发展，有效地改善了国人的居住条件，但是，随着大量资本注入，本属消费品的房屋成了投资品和投机品，在一轮轮炒作中，房价被急剧推高，买房成了压在普通百姓头上的一座大山，多少人不堪其重。有为青年万般无奈，只能用父母的养老钱交首付；“蚁族”、“蜗居”等词一夜间走红网络，带着几多心酸和无奈。房价，牵动着亿万国人的神经。 房价为什么降不下来？因为庞大的利益集团已经形成。土地属于稀缺资源，中国是人均可用土地最少的国家，同时又是土地国有化程度最高的，地方政府和开发商成了利益共同体，握有土地的地方政府通过批租土地极大弥补了财政不足。开发商则利用和政府的关系拿地，奇货可居。炒房客在中间推波助澜，利用房价的暴涨快速买进卖出。购房者处于利益链的最底端，几乎没有任何话语权。这是完全不对等的博弈，刚性需求却又让很多人不得不买房。于是，一年又一年，在巨大利润的诱惑之下，对高房价的一次又一次调控，最终沦为“空调”。 如果任由中国的房地产按既定轨道发展，那么崩盘是迟早的事。4月14日起，在百姓的质疑声和房价的狂涨中，新一轮房地产调控终于再次启动。本 轮调控被称为“史上最严厉”，除了对炒房者的精准打击之外，更因为中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。也许，这是切断地方政府和开发商利益纽带的精准一刀。也正因此，本轮房地产新政被很多人寄予厚望。 当中国宏观经济走到转型的关键时刻，当房价一路飙升到民众不可承受之高，本轮调控能否成功？困难的是，房地产已成气候，利益盘根错节，撼动起来阻力重重。更艰巨的是，这次调控仅仅只是开始，中国房地产要真正走上健康发展的轨道，除了房产新政更多的“精准之刀”外，尚需中国整体改革的推进。 房地产拐点初现？ 文_本刊记者 杨 军 发自北京 从4月14日开始，一系列的房地产调控政策陆续出台，和上一轮调控仅仅相隔4个月。去年12月以“国四条”为标志，中国开始调控经济危机过后一路高歌猛进的房地产市场，但房价却是“越调越高”，楼市从“小阳春”一举进入“大阳春”。于是，在百姓的质疑声中，新一轮调控开始了。 和上一轮调控的不温不火相比，新一轮房价调控似乎格外迅猛，从“新四条”到“国十条”，从住建部到国土部，短短几天各种调控“组合拳”频频出击，其具体措施更被认为是“精准打击”。在这样的调控下，房价会降下来吗？房地产行业在经过7年的迅猛发展之后，会迎来行业拐点一路向下吗？ 房地产新政 本次被认为是有史以来最严厉的房地产调控，之所以如此严厉，除了上一轮调控效果不彰，还有一个背景。今年“两会”前，总理温家宝在接受新华社记者专访和“与网民在线交流”时，两次都以较大篇幅谈了中国的房市调控，并承诺“本届政府任期内能把这件事情管好”，这在以前是没有过的。民众寄望于“两会”之后房价能够回落，但经过各利益集团充分博弈后出台的《政府工作报告》，比温家宝总理本人所言要温和得多。于是，“两会”刚刚结束，北京便一连出现三个地王，全国房价再创新高。于是，调控组合拳终于闪亮登场。 4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。15日， 国土部公布新一年的土地供应计划，保障性住房和中小户型住房用地大规模增加。17日出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称“国十条”)，要求房价过高地区，可暂停发三套房及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。4月19日住房城乡建设部又发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。 虽然历经数年的“空调”和“越调越涨”之后，很多民众已经对房地产的宏观调控失去信心，更有甚者认为“房地产调控的政策公信力已消失殆尽”，但这次打破了“以往套路”的调控新政，迅速给中国房市带来的“转折性”变化，不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”，而且就连一些开发商和炒房者都不得不承认，新政下，中国一些大中城市的房价可能要降两三成。 合拳出台之后，效果可以说是立竿见影。根据中国指数研究院发布的最近一周房地产市场交易情况，4月19日到25日，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下