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崂山区区域市场分析1656182559 崂山区区域市场分析 一、崂山区概况 1、地理位置 青岛市崂山区位于山东半岛南部，青岛市东南部，是最接近青岛中心城区的行政区，地理位置优越。东、南濒黄海，海域面积辽阔，西邻青岛市南、市北、四方三区，西北壤李沧区，北接青岛市城阳区和即墨市。 崂山区总面积389.34平方公里，海岸线长103.7公里，陆地大部分属于崂山山区，平坦宽阔面积较小。区域内拥有5A级旅游度假区——崂山，南部濒临黄海，拥有较多秀美的海岛，山海相间，风景秀丽，气候宜人。 2、交通 崂山区作为青岛市东大门，区内交通四通八达，距青岛国际机场17公里，距青岛港口15公里，距青岛火车站12公里，青岛汽车东站濒临青银高速入口，可直接上高速，进出青岛便利。区内道路拥有海尔路、青银高速、松岭路、深圳路、滨海大道等道路，均为青岛市城市规划主要交通干道，基本是双向六车道和双向八车道，路面平整， 是进出青岛的主要 1 通道。 3、人口及区划 崂山区辖中韩、沙子口、北宅、王哥庄4个街道办事处，139个社区居委会（另有7个城市社区）。截至2010年11月1日第六次全国人口普查，全区户籍人口37.95万人，974.74人/平方公里，与青岛市区相比，人口密度较小，主要原因是崂山区区域主要以山地面积为主，总人口较少。 全区各街道人口分布： 人口结构： 全区常住人口中，具有大学（指大专以上）受教育程度的为10.96万人；具有高中（含中专）受教育程度的为6.11万人；具有初中受教育程度的为11.35万人；具有小学受教育程度的为6.47万人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）文盲人口1.11万人。 2 数据来源：崂山统计局 4、旅游产业 旅游产业为崂山区主要支柱产业之一，辖区内崂山风景区为著名的道教名山，被誉为“海上第一名山”，是国家级5A级旅游度假区，2010年吸引海内外游客951.6万人次；青岛国际啤酒节通过多年的打造，现已成为青岛市对外名片之一，2010年吸引海内外游客330万人次，消费啤酒超过1000吨，全年实现旅游收入38亿元。 lt;崂山风景区gt; 5、经济发展 GDP 3 数据来源：崂山统计局 崂山区2005-2007年经济快速发展，GDP平均增幅高于青岛全市水平，2008年崂山区GDP增幅锐降，受经济危机影响较大，同时也说明崂山区以外向型经济为主。09、10年经济开始复苏，GDP增长幅度低于全市平均水平；2010年崂山区共实现GDP317.31亿元，同比增长10.5%，位于青岛七区五市倒数第四名。 4 数据来源：崂山统计局 2010年崂山区第一产业完成增加值4.86亿元，同比下降1.8%；第二产业完成增加值178.08亿元，同比增长11.0%；第三产业实现增加值134.37亿元，同比增长10.2%。 产业结构不断优化。三次产业比例关系由上年的1.54:57.16:41.30调整为1.53：56.12：42.35。第一产业下降0.01个百分点，第二产业下降1.04个百分点，第三产业提升1.05个百 分点。 数据来源：崂山统计局 崂山区人均可支配收入自06年之后，增幅速度有所减慢，但仍呈持续上升趋势发展，2010年达到27540元，处于青岛市各区市较高水平。 5 结论： 1、紧邻青岛市区，利于承接市区产业转移，地理位置优越； 2、多条城市交通主干道、青银高速等构成快速交通体系，为进出青岛门户； 3、背山面海，风景秀丽，拥有崂山、啤酒节、极地海洋世界等丰富的旅游资源，旅游业发达； 4、人口较为集中，主要在松岭路——滨海大道以西区域； 5、经过短暂的经济快速增长之后，经济增幅放缓，08年以来GDP增长率均低于全市水平； 6、产业结构呈现“二、三、一”形式，有待进一步优化； 7、人均可支配收入逐年上升，购买力较强。 二、土地市场 崂山区土地成交较少，2011年以来通过招拍挂方式成交土地仅17块，其中住宅商服用地共8块，集中于松岭路以东——沙子口板块四姜一湾片区（具体成交明细见附表）。 另外，崂山区午山和四姜片区各有2010年成交的鲁商479138㎡的土地储备、海信855149㎡的土地储备。 三、房地产市场分析 1、房地产投资及比重 6 数据来源：崂山统计局 崂山区地处城市郊区，近年来伴随着青岛东部大建设，崂山区城市建设渐趋成熟，07年后房地产占固定资产投资的60%以上，房地产投资成为崂山区主要投资来源。 数据来源：崂山统计局 2、房地产供求 7 数据来源：崂山统计局 结论： 1、崂山区房地产投资占固定资产投资的60%以上，比例相对平稳，成为固定资产投资的主要来源； 2、施工面积逐年增加，且增长幅度较大； 3、销售波动性较大，对国家政策较为敏感。 三、崂山区房地产市场综合分析 板块