济南别墅市场分析 .docVIP

济南别墅市场分析 济南别墅市场情况调研分析 一、2009年济南城区别墅市场分析 1. 2009年济南城区别墅市场供应分析 从供应量来看，2009年济南别墅市场总供应量为17.16万平米，607套，产品主要为联排和双拼，其中尤以联排居多，主力面积集中在250-350平米之间。 2. 2009年济南城区别墅成交分析 注：文中的成交均价均为以全面积计算的成交均价 济南别墅市场分析 从全年成交情况来看，2009年四个城市别墅项目共成交约17.42亿元，13.45万平米。其中，中海奥龙观邸的成交量最大，成交均价最高；其次为中海紫御东郡，其在一年内将项目的别墅产品全部销售完毕，成交量和成交总额排名第二；再次为外海蝶泉山庄，2009年主推叠加产品，成交金额和成交量排名第三；中齐他山的别墅产品消化最慢，主要在于其社区规模小，配套不全。 二、2010年1-5月份济南城区别墅市场分析 注：文中的成交均价均为以全面积计算的成交均价 2010年1-5月份，济南在售的别墅项目为外海蝶泉山庄、中海奥龙观邸和中齐他山三个项目。其中，中海奥龙观邸在4月底已将二期别墅产品销售完毕，现阶段只有外海蝶泉山庄和中齐他山的别墅产品在售，外海蝶泉山庄尚有44套联排和3套叠加，中齐他山为6套260平米左右的联排。 济南别墅市场分析 2010年1-5月份，济南别墅市场成交额约为2.3亿元，其中，外海蝶泉山庄由于销售量最大，成交金额和成交量排第一；中海奥龙观邸销售2009年剩余房源，成交量和成交金额排名第二；中齐他山成交最少，仅为0.16万平米，在新政的影响下，销售速度更加缓慢。 三、2010年下半年济南城区别墅市场预测 注：以上项目为2010年除领秀城外确定销售的别墅项目，上文中的成交均价均为以全面积计算的成交均价 济南别墅市场分析 中海奥龙观邸户型详解 注：户型图在附件中 潜在项目的别墅产品均以四室和五室为主，联排产品以7.2米左右的大开间为主，进深在15-18米之间；双拼产品的开间在9-14米之间，进深在16-18米之间，潜在别墅产品的联排和双拼产品都采取了大开间的户型设计。赠送面积一般为露台和私家花园，面积在70-160平米之间，根据别墅产品面积的大小确定赠送的面积。 中海奥龙观邸按地上面积计算的成交均价预计为30000元/平米，联排和双拼产品的成交均价尚不确定。从销售人员那里获知，联排的价格以全面积计算约为23000-25000元/平米，双拼的价格以全面积计算不低于26000元/平米，各种产品的具体定价要到开盘当日获知。现阶段采取交20万元定金，开盘当日抵30万元的优惠活动。 2010年下半年预计中海奥龙观邸、中海九曲和原山九号三个项目的别墅销售，总共9.44万平米，233套。其中，中海奥龙观邸剩余的108套为二期的全部产品，后期再无别墅产品。中齐他山的别墅已在销售中，在当前形势下，销售非常缓慢；中海奥龙观邸和原山九号正处于客户积累时期，具体开盘时间需要根据客户积累情况和施工进度确定；中海九曲项目今年准备销售，先期预计销售1.54万平米的别墅产品，上市时间和价格未定。 四、在售别墅项目分析 我司从项目概况和项目产品两个方面对在售的别墅产品与领秀城的别墅产品进行对比 济南别墅市场分析 分析： 1. 项目概况分析 从项目规模来看，鲁能领秀城的社区规模最大，别墅产品的潜在供应量也最多，而领秀城作为大盘其社区配套齐全的优势明显； 从项目的地理位置来看，领秀城位于舜耕路延长线，距离市区中心商圈的位置最近，但周边公共交通配套落后是项目的重要缺陷； 从景观绿化来看，领秀城社区的绿化率较低，因此，完善后期别墅产品的景观绿化是其保证产品畅销的重要方式； 从物业管理费来看，领秀城别墅部分物业管理费尚未确定，在售别墅项目物业管理费价格在2元/平米*月左右，建议领秀城别墅物业管理费在2-2.5元/平米*月之间。 2. 项目产品分析 现在售产品中，外海蝶泉山庄以联排产品为主，开间为7.5米，进深为1.3米，大多采用了大开间、短进深、首层加高、错层的设计，这样使得户型更加实用，功能区分更加明显； 济南别墅市场分析 中齐他山的联排产品采用了15.9米的进深，产品户型设计方正，空间利用率高；中海奥龙观邸一期的产品分为联排和双拼，联排产品的开间7米， 进深16.9米，3.9米的层高，北侧赠送约23㎡的超大露台，餐厅错层设计，动静分区自然划分；双拼产品的设计为7.6的超大开间，17.7米的进深，错层设计使空间自然分区；相比，领秀城采用了6.4的开间，客厅宽敞明亮，满足了功能需求。 从户型设计来看，在售产品的户型面积较小，功能分区明显。外海蝶泉山庄联排面积合理，在252㎡——348㎡之间；地上3层、地下1层，各楼层功能划分明显：地下1层——车库等辅助功能、1层——公共活动区域、2层