策划方案--房地产策划纲要.docVIP

房地产策划纲要 前 言 2市场调查与市场机会分析 5项目发展定位与概念设计 8项目建筑规划设计建议 10项目户型设计建议 11项目区间功能与配套设施建议 13项目物业管理建议 15项目总体营销思路分析 17项目定价策略 18项目包装与促销推广策略 19项目行销管理策略 21前 言“房地产全程营销策划”的提出至今已三年有余，同行们为此也作了不少探索与努力，但从实际操作层面与发展商日益提高的业务要求来看，目前行业的现状却依然很难使我们这些从业人员感到满足和自豪，我们不能不扪心自问，我们行业中的这样那样的“理论”和“模式”，是否完全经得起实践的检验。我们由优秀的房地产营销专才，广告企划专才，建筑规划设计专才，市场研究专才组成，与目前市场上的代理公司和策划人本质的另一个明显不同之处还在于我们是由一群职业高手走到了一起并做到了真正意义上的强强联手，因为我们认识到，对于目前的房地产市场而言，要保持持久的竞争优势，在局部具有超常的能力是不够的，在以智慧与创新能力作为制胜之本的同时，唯有造就一支强有力的团队，形成最强的特色能力组合并建立起领导引擎和运作机制，才最有可能成为赢家。我们认为， 房地产营销绝不是所谓的“点子策划”，“房地产全程营销”绝不是一大堆工作名词的简单罗列，而是一个科学的运作系统， 一套科学的工作方式。我们认为， 房地产营销绝不是体现在一厚本辞藻华丽的策划报告上，而完全体现在高效率，高执行力，掌控力的运作中。我们认为， 房地产营销绝不仅仅是简单地追求短期策划、销售目标，而是应更进一层地涉及到营销管理的各个层面。我们认为， 无论是向发展商推销自己的营销业务还是向购房者推销房子，对方购买的是自己的服务态度和精神，我们的专业、努力、用心和责任感既是竞争的有力武器，也是为商之道的升华。“是什么、做什么、怎么做”，是我们切入市场竞争的思路。首先，我们要深刻认识项目“是什么、能做什么？”然后，再决定“做什么”，即去实现项目的既定目标；再次，才轮到“怎么做”。这涉及到建筑规划设计创新、产品设计、景观设计、价格策略及整体的销售决策、销售推广宣传战略、广告发布实施战略、项目开发节奏、开发方法，推出时机掌握；如何集聚销售高潮，创造高屋建瓴、谋势不谋子氛围等。不断地认识问题、解决问题、减弱营销障碍，为委托方实现利润，是我们的工作目标。多年的实践经验，使我们体会到：投资建房子的过程，是一个不断地解决问题的过程。问题解决得好，项目开发才能发展得好。从买地、市场资讯调查到建筑规划设计、产品定位决策、项目宣传推广、销售反馈调节、物业管理介入等存在着一系列问题。问题有主次之分，主要的问题解决了，其它问题就好办了。解决一个问题，就会出现一个亮点，就等于减弱了一个营销障碍。一个好的营销商其策划应是全过程的，以确保最终目标的实现。下面，根据我们对项目地块的初步考察和我公司的实战经验，制订贵公司黄龙综合楼项目营销策划运作大纲。? 策划项目工作模块（一）l 市场调查与市场机会分析一、市场调查研究1. 城市定位分析2. 城市规模发展分析3. 城市发展方向分析4. 99-2001年办公房供求市场特征分析5. 办公房市场未来需求量定量分析6. 本案相关个案市调分析二、项目基地分析1. 基地概况2. 区域历史沿革与发展规划3. 基地环境4. 基地交通5. 基地周边配套6. 基地综合研判三、市场机会分析1. 本市办公房市场竞争程度评估分析2. 本区域市场机会点分析3. 本项目市场点机会分析4. 本项目介入市场身份设定5. 本案风险研究A、大市场风险B、本案开发过程风险? 策划项目工作模块（二）l 项目发展定位与概念设计一、目标客户分析1. 目标客户类型及分布2. 目标客户特征3. 目标客户需求倾向4. 目标客户关注问题点二、项目定位1. 项目功能设定2. 项目档次设定3. 项目形象设定4. 开发商形象设定三、项目概念设计1. 项目概念要点2. 案名表达3. 推广语设计? 策划项目工作模块（三）l 项目建筑规划设计建议一、项目建筑规划设计的目标及设计理念二、项目与城市规划及城市风格关系分析三、项目总体规划布局建议四、项目建筑风格分析建议五、开发节奏建议? 策划项目工作模块（四）l 项目户型设计建议一、户型需求现状与特征二、热销户型设计特征三、项目户型设计定位1. 户型设计制约因素分析2. 户型设计原则3. 主力户型定位建议4. 次主力户型定位建议5. 不同户型比例定位建议? 策划项目工作模块（五）l 项目区间功能与配套设施建议一、客户需求现状与特征二、热销物业的功能与