2015年长沙房地产年报.docVIP

目 录 序言 1 一、城市经济 2 1、城市宏观经济 2 1、 土地供求 7 1、 经营性土地供应量 7 2、经营性土地成交量 7 3、经营性土地成交价格 9 4、成交结构 12 5、地王解读 16 （1）滨江新城B7地块 16 （2）梅溪湖066号地块 17 （3）洋湖垸057号地块 18 （4）金融生态区063、064号地块 19 三、行业发展 20 1、房地产开发投资 20 2、房地产建设规模 21 四、市场交易 23 1、商品房 23 2、商品住宅 31 五、未来市场预判 46 序言 2012随着十八大的圆满闭幕已拉下帷幕 回顾2012，这是一个值得纪念与充满希望的一年，我们从步步惊心到信步向前，市场的美丽前景随着“暖冬”再一次清晰地浮现在我们眼前！总结2012年，梳理脉络，呈现完整的事实，将成为2013年房地产市场发展的坐标。本次年报克而瑞也将从完全客观的角度，对2012年房地产市场运行情况做一次全面的梳理及对2013年市场预判。 一、城市经济 1、城市宏观经济 2012年前三季度GDP增速12.9%，增速放缓 图1-1 长沙市各年GDP走势图 2012年长沙市前三季度GDP增速增速低于年初目标0.1个百分点，与去年同期相比回落1.4个百分点。 经济增速放缓的主要原因是，去年下半年以来国内外宏观经济形势持续偏紧。同时，长沙经济增长的主要动力呈放缓态势，产业发展特别是服务业发展相对偏慢，内需动力仍然不足。 长沙目前已经步入工业化中后期，服务业亟待提高 图1-2 三次产业所占GDP比重历年走势 整个长沙市的第二产业比重已由2001年的38.7%上升至55.9%，高出全国第二产业比重近10%。 长沙市过度依赖机械制造等重工业，而重工业兴衰又依赖于房地产建设及基础设施建设情况，2010年之后的房地产调控影响到长沙机械制造行业的发展，这也是导致2010年后长沙市GDP增速下滑的重要原因之一。 房地产及其上下游产业是长沙经济发展的核心动力 图1-3长沙市各年固定资产投资增速走势图 图1-4长沙市各年固定资产投资占GDP比重走势图 固定资产投资自2009年以后增速放缓，增速开始在20-30%之间运行。但是固定资产投资占GDP比重已上升至60%左右，经济发展投资化倾向愈发严重。 这说明房地产上下游产业与长沙市宏观经济能否持续增长已密不可分。。 工业占主导的情况下，内需的带动作用逐渐被削弱 图1-5 长沙市各年消费品零售总额增速走势 图1-56长沙市各年消费品零售总额占GDP比重 社会零售品消费总额增速近年来维持在15%-20%之间波动，2010年后有下滑趋势。 社会零售品消费总额占GDP比重2012年前三季度已下降至38.6%，较全国平均水平低3%左右。长沙经济结构中不合理的成分被逐渐强化。 投资性产品是疏导社会财富的关键途径 图1-5 城镇人均可支配收入与消费性支出历年对比走势 长沙人均可支配收入2011年已突破25000元，在可支配收入不断增长的同时，但居民消费支出占可支配收入比例却在不断降低，侧面反映了长沙内需不足的现状。 在投资不断挤出居民消费的同时，长沙未来经济发展将更加依赖于投资，房地产的地位因此而举重轻重。二、土地市场 1土地供求 经营性土地供应量 2010-2012年长沙内五区经营性土地供应 年度供应：受二级市场回暖影响，2012年长沙整体土地市场出让量上浮 受宏观市场调控长沙土地出让量明显回落，2011年环比是下跌34.9%。进入2012年长沙市内五区累积出让土地100宗，出让土地面积425.5万㎡，环比2011年增加14.8%，市场出现好转。 经营性土地出让方面，2012年累计出让土地68宗，出让土地面积303.7万㎡，占到总出让量的71%，高出2010、2011年20%，环比2011年增加56.6%。 2、经营性土地成交量 2010-2012年长沙内五区经营性土地成交 年度成交：土地市场成交上涨，经营性土地成交环比增加63.9%，有利于后市供需平衡 2012年长沙市内五区累积成交土地68宗，成交土地面积303万㎡，环比2011年增加56%。 经营性土地出让方面，2012年累计成交土地58宗，成交土地面积253万㎡，占到总成交量的83%，成交土地面积环比2011年增加63.9%。 2012成交建筑面积975万㎡，环比2011年增加83.9%。长沙未来住宅市场存量为1年半左右，2011年经营性土地成交总量仅为长沙市场半年去化量，土地成交量的快速回升有利于后市供需平衡 长沙内五区月度经营性土地月度成交 月度成交：从2012年土地市场月度成交来看，长沙土地市场“先抑后扬”，上半年冷清，下半年底地王频现 2012年上半年房地产整体市场局势不明朗，买卖双方均较谨慎。经营性土地上半年累计新增出让26宗，出让