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典石广告 永 怡 新 都广告推广策略 目 录 一、项目生存空间分析 二、竞争对手分析 三、项目SWOT分析 四、项目住宅部分推广策略 五、项目商业部分推广策略 六、我司商业推广案例示范 七、平面表现 一、项目生存空间分析 东山区以传统商业、高级商务和教育强区著名于广州楼市，但这些特点在本项目区域中表现程度不高。随着黄花岗高科技街建设的成熟，先烈路的商务功能逐渐得到提升，将有助于项目进行区域定位时纳入商务核心的概念。 本区域楼市一直以来供不应求，消费者的知识层次和经济能力均在较高水平线上。结合项目销售价位定位恰当以及较好的产品优势，因此，不会存在大的销售压力。 二、竞争对手分析 富力·御龙庭 新货推出时间预计在8月初，总货量156套，均价为（含豪华装修）6300元/㎡，3梯6户的户型布局。其中75-80㎡占1/3，106-110㎡占1/3，120-140㎡占1/3。因为历史原因，对于熟悉本地块沿革的本土人士来说，吸引力不大。 新货推出的概念将是“御龙庭CLASS，东山上层生活定义者”。 城启·波尔多庄园 城启·波尔多庄园以80㎡以下（一房、二房）为主，走法式风情路线，目前销售已近尾声，不会对本项目的销售产生影响。 三、项目SWOT分析 安全感强—— 毗邻警备区，安全保障不言而喻。 朝向与景观的完美结合—— 东望动物公园，北对警备区广场，南向为广州最好的朝向选择，无西向单位。景观与朝向的完美结合，弥补了因临马路而产生的部分缺陷。 优越、新颖的户型—— 合理的户型设计和5楼、9楼空中花园户型，必能吸引买家。 户外停车位—— 周边众多户外停车位的拥有，为商业部分的招商与经营奠定了坚实的基础。 劣势分析： 规模小，在目前大盘行销的大背景下，给销售造成了一些难度； 功能混杂：公寓、住宅、写字楼、商业裙楼合为一体，功能定位混杂，广告推广难度加大。 市场威胁： 小资阶层置业郊区化的倾向对项目小户型销售冲击严重； 大盘行销对单体楼产生了不可忽略的影响； 消费者追捧品牌发展商，对中小发展商关注不足，信心不足。 机遇尚存： 郊区化置业人群开始回流； 众多新楼盘在此区域出现以后，区域形象得以迅速提升； 环市路核心商务区魅力不减，黄花岗电子科技街日渐成熟，汽配一条街的规划出现，不仅为产品的商业部分带来了机遇，更多因此出现的从业人员也会有意在此置业。 四、永怡新都的住宅部分 广告推广思路 确定目标消费群—— 大户型部分： 东山权贵家庭，天河区、白云区崇尚东山老城区生活者，项目周边不愿离开东山的老居民； 小户型部分： 在东山区工作的高级白领，投资者； 消费群印象—— 东山区是广州传统的“红色贵族”聚居地，消费者一般都具有军政背景，要么是豪富新贵。尽管事业的成功，时时处处被人景仰的社会地位，养成他们以俯视姿态为人处世的习惯，但又含蓄内敛，潜意识里依然希望被尊重、被注目，同时又不会太过张扬。 形象定位 大户型部分：东山公馆 小户型部分：珍宝公寓 ——以大带小，以快打慢，迅速消化住宅，集中力量主攻商铺的销售策略—— 根据我们多年的操盘经验和对东山区地产市场的了解，以大带小的销售策略无疑是省心省力省财的最佳方案。东山区的小户型一直畅销不衰，被众多投资客追捧，既可保值，又可出租获利，因此基本不在广告主攻范围之列。只要做好大户型的广告推广，在广告中插入小户型的促销信息，小户型自然而然随之被消化。 广告调性—— 根据目标消费群的特点，我们选择的广告调性为： 文化味、尊贵感、沉稳厚重的风格。 大观——20万平方米风景俯首恭迎！（风景诉求） 大雅——从来巅峰阶层都只选择与少数人在一起！ 东山人文大宅，只为80位品位人士预备（人群诉求） 大成——驻足永怡新都，如果不是品位的享受者，就是品位的 缔造者！（产品品质诉求） 大安——警备区旁，东山人文大宅威仪俨然！（安全诉求） 鸣谢——一周之内热销过半，本周加推18套，还不捷足先登？（销售造势） 爱在东山的日子——珍宝公寓矜贵上市（小户型上市） 推广策略——集中天河区、东山区写字楼的宣传 DM直邮、夹报。 五、项目商业部分的广告思路 东山区是广州传统的商业区域，有着良好的商业经营