成全机构杭州东部国际商务中心项目发展顾问提案-全套.ppt

Dep 4 初步定位 项目剖析 初步定位 产品建议 SWOT分析 优势（Strength） 地块中有待建的下沙行政中心，将确立地块在下沙“政治中心”的核心地位，能够促进地块人气的补充、提升项目的知名度。 作为下沙行政商务区首个正式启动的大型公建项目，将拉开整个行政商务区建设的序幕，也将促进项目的需求导入。 下沙作为工业制造业基地，第三产业比例远远低与第二产业，项目的建设，有利于片区产业升级。 下沙高教园已经发展成形，项目的优势的地理位置将与“高校知识经济圈”形成良好的互动关系。 项目用地位于行政商务区核心，南接中心湖，且四面都规划有大面积的城市绿化带，自然环境优良。 项目用地地形方正，有利于后期的规划建设。 德胜快速路等大型城市交通基础设施的建设，将大大拉近项目所处的下沙板块与杭州中心城区的空间距离，对接杭州市场。 SWOT分析 劣势（Weakness） 地块作为行政商务区的启动项目，商务配套明显不足，不利于项目价值的发挥和日后的商务使用。 下沙作为新兴的城市开发区，自身在商业、商务配套方面存在一定的先天不足，很难给项目形成与之档次相匹配的商业、商务服务配套设施。 目前项目周边都是待建设用地，片区的不成熟一定程度上会降低项目的认可度，特别是销售期内，难以形成丰富的城市感。 SWOT分析 机会（Qpportunity） 杭州地铁1号线已经动工建设，将使地块的可达性大大提高，通过城市轨道交通，人流能够便捷的达到城市各个主要区域，使地块与城市核心商务区的空间距离感大幅度降低。 地块东侧大型居住区即将启动建设，形成不同类型、不同规模、不同功能的房地产项目集中上市，能够形成市场合力，形成相互间的促进，共同形成市场合力，成为整个市场的热点。 随着世茂、保利、北京金隅、南京朗诗等一批国内知名品牌地产企业的进入，加上万科在九堡项目的成功运营，下沙板块在杭州市场上的重要性将大幅度提升，整个板块的市场影响力和市场关注度都将大幅度提高。 SWOT分析 威胁（Threat） 项目东侧的新加坡国际工业园项目已经启动，并且已经成功引进一批国际知名企业进驻，该项目的启动，对下沙板块的产业提升具有重要意义，但对于本案将形成重大的竞争。 随着土地价格持续的走高，新一轮的房价伴随着粮油副食品等基本生活资料一起上涨，国家宏观经济面临通货膨胀的压力，新一轮的宏观调整可能不再仅仅针对房地产行业，而是整个国民经济，在这种大的宏观背景下，房地产行业也能会伴随着整个国民经济的调控而带来市场的波动，一旦市场出现波动，作为大型公建项目，势必将受到市场压力。 钱江新城作为杭州城市重点建设项目，将陆续推出350万余平方米的写字楼物业，这势必将导致整个市场的消费波动，这无疑也将影响到项目的市场接受度。 现方案分析 规划中的城市绿化带已经将项目与城市隔离，落地联廊使项目更加封闭，不利于项目营造开放的整体效果。 在地块中部使用下沉广场，进行城市轨道接驳使嘈杂人流引入建筑体周边，将影响到商务、行政办公环境。 它山之石 城市功能： 欧洲最大的办公区，集中了11万人口办公； 年营业额与法国全年预算相当； 拥有3个大超级市场，250家中小型商店，10万平方米营业面积，约有4万居民。 集中了展览及现代艺术，成为先锋文化发源地。 巴黎新城——拉德芳斯(La Defense) 建设形式： 开放的城市核心区，新凯旋门、协和广场同轴线透视； 开阔的地面人行空间，视野开阔的城市广场； 富有现代艺术气息的公共建筑建筑。 交通组织： 通过竖向控制，将浅层地铁、深层地铁、火车、地面交通和步行进行组织； 启示 城市新区核心，必须构筑能够支撑新区发展的工作、生活产业链条； 新区核心，承担的交通压力较大，必须从片区全局的高度去配置各种交通设施； 城市核心区，强调开放，尽可能的提供开阔、开放的活动空间； 城市核心区可以与现代艺术相结合，形成丰富而生活的中央商务区。 它山之石 高校知识经济圈——同济圈 上海市杨浦区着力打造“知识创新区”（复旦、同济等知名高校均在杨浦设有分部），形成“学府经济”与房地产业对接的全新市场典范 ； 同济大学依托自身在建筑、城市规划、工业设计等领域的优势资源，形成产业，近两年多的时间里从10亿元攀升到20亿元 。 产业的发展，以同济大学为核心的产业圈已经形成，并形成7幢百米高楼的经济实体。 共享功能的基础设施 形成开发性的人文轴线 启示 项目作为下沙大型的公共服务型项目，从社会发展角度，需要对下沙高等教育资源进行引导、聚变，使高校的知识资源转化成生产力，同时也能够为下沙的经济发展，注入新的活力，进一步提高下沙整体在杭州的经济、社会、文化地位。 定位要素梳理 项目定位 总体供大于求 对接主城市场存在困难 区域市场还未成熟 区域内存在强大的竞争对手 片区拥有知识产业资源 市场要素 项