海亮地产吴江西塘河项目企划推广策略-地产资料.ppt

视觉2 水岸花城 本案与苏州保持较高的通达性，易于导入苏州客户 轻轨4号线 距离江陵西路站 500M 环线 东环南延 中环 主干道 江陵路（西接苏震桃，东接S227/东环南延/苏嘉杭） 中山路（北接吴中迎春路） 鲈香路（未来北接吴中枫津路） 公交 91路（运东——火车站） 92路（城南——南环） 本案 91路 92路 轻轨4号线 中环 东环南延 临近吴江商业中心，生活方便，具备优质教育资源 恒达广场 本案 永康路商业主中心 1.5KM 本案 吴江高级中学 江苏省四星级 苏州市实验小 学及幼儿园 天和小学 姑苏区 （三区合并） 吴江撤市设区 吴中区 新区 城区饱和 吴中城区商贸中心打造 滨湖新城开发 南移 北融 姑苏区 吴江区 吴中区 越溪 纳入大苏州的发展版图，吴江发展成苏州南部新城的趋势明显。 吴中南部片区将承载城市人口南迁的重任，项目所在区域与吴中城区有良好的衔接性，必将承载部分人口导入的责任 城市人口南移 城北片区 老城区 城南片区 运东片区 苏州 滨湖新城 各乡镇 本案可以吸纳更多苏州大市范围内的客户 客群特点 主抓 吴中城南经济开发区首置及首改客户 积极拓展居住在东环沿线、西环沿线的新苏州人及郭巷及娄葑产业带刚需客户 辅抓 居住在吴江城北及运东产业带的外来新吴江人 关注苏州及周边县市投资客户 客群策略 本案 91路 92路 轻轨4号线 中环 东环南延 松陵本土及其他乡镇客户 吴中经济开发区 东环沿线及郭巷及娄葑产业带 西环沿线 客户来源细分 客户构成 目标来源 类型 核心驱动力 所占比例 需求户型 产业带客户 吴中经济开发区 吴江城北经济开发区 定居苏州 刚需、婚房 、自住 低价 工作便利 30-35% 中小户型 全线户型 交通导入客户 东环、西环、娄葑、郭巷、斜塘 定居苏州 刚需、婚房、自住 低价、交通便利，教育 40-45% 地缘性客户 周边老小区原居民（红庄、花港…） 为子女购房 本土首置/首改型 性价比、类城市地段、 15-20% 投资客户 苏州大市、上海、浙江等地投资客 投资 低价、潜力 轻轨交通 0-5% 中小户型 以产业带及交通导入客户为主，地缘性客户趋少 本案客户定位 单身E族 新婚族 已婚丁客 小太阳 中年之家 儿女立家 三代同堂 二老空巢 成 长 型 经 济 型 富 裕 型 富 贵 型 富 豪 型 —300—100—30以上万元/年 30—10万元/年 10万元以下 新新人类 （22-25岁） 家庭可支配收入 家庭结构客户类型 品质家庭 （36-55岁） 健康养老 （56岁以上） √ 都市新锐 （26-35岁） 经济家庭为主，少部分成长型家庭 人群描摹 80后为主的一代年轻人 年龄25-35之间 学历中专到大专为主 工作在吴中城南经济开发区、吴江一代外资工厂， 或者为中等收入市区白领 居住以工厂宿舍、租房为主 多为准婚或已有固定女友，即将面临家庭人口结构的变化 收入以5000-8000元为主（包括加班工资、各类福利） 参考电视剧：《蚁族的奋斗》、《爱情公寓》 在这个城市，他们拥有的很少 没有产业：无车无房 没有家：父母在家乡，尚未结婚，没有孩子。每到春节便候鸟般的在城市间迁徙。 没有金钱与时间：为了得到更多的收入，他们要把大量的时间与精力花在加班上 没有交际：交往圈子以同乡、同学、同事为主，生活圈子以单位、宿舍之间两点一线，相对简单 没有娱乐：娱乐方式简单，以逛橱窗、看电视剧、上网为主，支出较为节俭 没有作为市民的权利：生活在苏州，但没有户口，甚至称不上新苏州人，没有作为一个市民的权利和福利。 渴望留在这个城市，渴望改变生活与命运。 渴望有学习的机会：与父辈相比，他们更会思考工作的意义，工作中的学习机会、乐趣等。 渴望改变命运：“当我看到电视剧里的漂亮女孩时，我就想象有一天她们能穿着我制作和设计的衣服。” 渴望新的生活方式：“我们的父母太传统了，他们是直线思维，他们喜欢给子女安排好生活，可是年轻人就该享受尝试各种可能性。” 渴望新的工作氛围：“如果你做的工作既有趣又能赚钱，你可能就是世界上最幸福的人。这是史蒂夫?乔布斯(Steve Jobs)说的。” 买房对他们来说不仅仅是居住， 而是意味着能留这个城市，能改变父辈传统的生活与命运。 在这个城市，他们的梦想却很大 他们的偶像： 韩寒、李宇春、乔布斯、韩国明星、曾小贤、姚明、郭敬明、东方神起…… 励志型、偶像型、导师型、同类型…… 他们的时尚观：凡客、匡威、361度、KAPPA、肯德基、麦当劳…… 他们的浪漫：情人节、圣诞节、生日聚会…… 他们的流行语