酒店建筑项目投资控制方法研究.pdfVIP

酒店建筑项曰投资控制方法研究 黄如宝，马小燕 (同济大学经济与管理学院， 上海201804) 摘要：在中国经济快速发展的今天，越来越多的投资商已经意识到投资酒店项目在未来市场发展中的价值和潜 力，因此近年来各大城市的酒店建筑如雨后春笋般出现。但考虑到酒店项目的商业价值，酒店建筑的初 始投资如何在未来的运营中及早收回必然成为投资商极为关注的问题。而且酒店的初始投资越大，回收 期会越长，风险也就越大。作者通过参与某酒店全过程项目管理的部分过程，切身体会到了其与一般民 用建筑项目建设管理的差异，在此给出酒店建筑项目投资控制的一些方法，以期指导相关项目实践。 关键字：酒店建筑；投资控制；限额设计 中图分类号：F407．9 文献标识码：B 文章编号： 1背景 2投资商的投资控制 从宏观经济发展情况来看，伴随着国家“节约经 对于酒店项目，投资商应注意从以下几方面加强 济”、“节能建筑”等一系列相关政策的}}{台以及围 投资控制工作。 内建筑市场在近几年的长足发展，国内的基础设施建 2．1加强设计管理，运用限额设计 设市场(特别是中东部地区)已经逐渐趋于饱和，所以 加强设计管理，及早根据资金实力给定建筑设计 随着国有企业改革工作的进一步推进，建i殳项目开发 和室内设计的预算额，同时在设计管理中积极探索和 性质将会越来越多地趋向于投资化和商业化，建设项 运用限额设计。要像管理承包商和分包商一样管理设 目投资控制工作必然会更为人们所重视。而酒店建筑 计师，一开始就要给定他们设计限额参数。不能允许 作为商业投资项目的币要类型对于建设项日投资控制 其天马行空，最后超出预算再回头调整，既费时又费 的需求更加强烈，一方面凶为建设酒店的日的就是盈 钱。目前限额设计是控制建筑成本的有效方法之一， 利和资金流转，另一方面在于酒店的初始投资额比一 但在国内一直缺乏成功运用。所以在目前巾．场条件下 般的民用住宅高出很多，所以如何能够控制洒店项目 应该多进行相关探索和尝试，尽快形成几，操作性的实 建设成本、缩短资金回收期将是众多酒店项目参与者 施规程。 最为关心的问题。 2．2加强设计和施工的联系 就目前l司内建设领域投资控制工作的发展而占， 在设计资料尚未完全时就提前选定有经验的总承 整体情况并不理想。大部分建设项目都存在着概算超 包商进行前期工作配合。承包商能在施工图纸未全部 估算、预算超概算、决算超预算的现象，投资控制工 完成fi仃根据自己的施1二经验提出未来可能出现的卡日关 作的效果差强人意。那么面对市场的巨大供需差异， 施工问题，以便没计师在设计过程巾就加以考虑并妥 如何提高建设项目投资控制工作的效果就成为亟待解 善解决，从而极大减少未来设计变更出现的频率。有 决的问题之一，也就是本文即将论述的内容。 调查显示，一般一个投资200万的项目后续设计变更 酒店项目的投资控制工作是投资商始终关心的首 带来的成本增加可达到投资总额的50％～75％。其实 要问题。但众所剧知，一个项目的投资额大小在项目 很多的变更都町以通过提前沟通来解决，所以工程一 的设计阶段就已经确定了近80％，从这个方面考虑， 开始就戍该把建筑师、设计师、工程师和总包召集到 酒店项日投资控制工作的主要承担者将不仅仅是业主 一起来商鼍节约成本的方法。对于酒店项目建设，沟 即投资商，还有很大一部分工作需要设计者来完成。 通交流至关重要，特别是对于酒店改造工程，一定要 当然投资控