物业管理合同的当事人.pdfVIP

法学杂志 民民商商经经济济法法学学 物业管理法研究 !# $%’(%’ )*+(’ 物业管理合同的当事人 ———兼评我国《物业管理条例》的相关规定 )*+ ,-./0+1 02 /*+ ,.34+./5 6-2-7+8+2/ 932/.-:/ 谢增毅 （清华大学法学院 北京 ,./ ） 内容摘要：物业管理合同是约定业主和物业管理企业在物业管理活动中双方权利义务的合同。物业管 理合同的当事人是全体业主和物业管理企业，业主委员会不是合同的当事人。 《物业管理条例》对物业管 理合同违约救济中的主体规定不够明确，应加以完善；尤其应明确业主委员会的诉讼资格。 关键词：物业管理合同 合同当事人 违约救济 《物业管理条例》 一、物业管理合同的概念 我国《物业管理条例》并没有在法律上明确承认区分 依《物业管理条例》（以下简称《条例》）第!条对物业 所有权人 （业主）团体 （一般称为区分所有权人管理团 管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业 体）。《条例》第%条规定：“物业管理区域内全体业主组成 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 业主大会”，由于业主大会只是以会议的形式履行法定职 理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用 责，因此，业主大会究竟是否属于某种团体或者组织，条 !! 的合同。广义的物业管理合同包括前期物业管理合同；狭 例并不明确。引人注目的是， 年 月公布的 《条例》 义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体 % （草案）第 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主 业主与物业管理企业签订的合同。《条例》中并没有采纳 大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主 “物业管理合同”的称谓，而使用“物业服务合同”的概念。 在物业管理活动中的合法权益的自治组织”。草案将业主 笔者认为，“物业服务合同”的称谓，更能体现业主和物业 大会界定为自治组织。但正式公布的《条例》却改为“业主 管理企业之间的平等地位。何况物业管理包括自主管理 大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管 ① 和委托管理，“物业服务”从词义上表明一方为另一方 理活动中的合法权益”，未提及业主大会的性质。由于业 从事物业管理，自主管理很难称为“物业服务”；从这个意 主大会主要通过会议的方式履行职责，且条例也没有明 义上看，物业服务合同更为精确。考虑到物业管理合同的 确业主大会需经登记或者备案，业主大会的性质似应解释 习惯称谓，本文仍使用物业管理合同的概念。 为议事机构而无独立人格。依《条例》，业主大会不具备民 二、物业管理合同的当事人 事主体资格，不具备法人资格，亦不得以自身的名义对外 物业管理合同的主体问题是一个复杂的问题，因为， 实施行为。因此，业主大会不是物业管理合同的当事人。 物业管理合同的订立中涉及业主、业主大会、业主委员会 业主大会不能作为物业管理合同的当事人，业主委 和物业管理企业多方主体，在前期物业管理合同中，又涉 员会能否作为物业管理合同的当事人？这首先涉及业主