农村集体建设用地使用权流转可行性的研究.docVIP

农村集体建设土地使用权流转可行性研究 一、相关基本概念 1、农村集体土地使用权 按照我国现行的土地制度，土地所有权是不可以进入土地市场进行交易的。集体土地除了被依法征收成为国有土地外，土地所有权性质是不能够改变的。所以，为了更好地实现土地价值，将土地使用权从所有权中分离出来，就有了土地使用权的概念。 我国现行的农村土地使用制度起源于二十世纪八十年代的集体所有的家庭承包责任制，农民被赋予了集体承包土地上的生产经营权和收益处分权。农村集体土地与国有土地一样，也实现了所有权与使用权的分离。农村集体土地享有对集体土地进行利用、管理和取得收益的权利。所以，农村集体土地使用权就是农村集体经济组织依据国家的法律法规，对集体经济组织所有的土地享有使用和收益的权利。 2、农村集体建设用地使用权 按照我国城乡土地分类，土地可分为建设用地、农用地和未利用地。其中建设用地指建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅、公共设施、工矿、交通水利设施、旅游、军事设施等用地。相应的农村集体土地也可以分为农村集体建设用地、农村集体农用地和农村集体未利用地三类。其中农村集体建设用地，又称为乡（镇）村建设用地，是指农村集体所有的，由乡（镇）村集体经济组织和个人投资或集资的，经依法批准使用的各类非农业建设用地，包括兴办乡（镇）企业用地、农村宅基地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地。农村集体建设用地使用权，顾名思义就是农村集体经济组织成员依据国家的法律法规，对本集体经济组织所有的建设用地享有使用和收益的权利。现行法律法规对农村集体建设用地的使用和管理有严格规定。农村集体建设用地的使用必须要符合乡（镇）土地利用总体规划；项目供地需由县级以上人民政府批准；占用农用地的，需由省级以上人民政府办理农用地转用审批手续；只能用于乡镇企业、村民宅基地、乡（镇）村公共设施和公益事业，否则建设项目用地必须申请使用国有土地；集体土地使用权用于非农建设的，不得出让、转让或者出租，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形使土地使用权发生转移的除外。 3、农村集体建设用地使用权流转 由于在我国现行法律框架内，土地所有权不能自由流转，只能是单方向的，即通过征收程序由集体所有变为国有，所以土地流转主要表现在土地使用权的流 转。所以集体建设用地使用权流转定义为：在不改变集体土地所有权的前提下，由乡（镇）村集体经济组织将集体建设用地使用权从土地所有权中分离出来，通过出让、转让、联营、作价入股、出租等方式，有偿让渡给单位或个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变动，流转的是集体建设用地使用权。 二、农村集体建设用地使用权流转的意义 1、体现集体土地使用权价值 土地使用权作为商品具有使用价值和交换价值。农村土地制度的改革方向就是让农村集体建设用地使用权可以流转起来，只有这样，农村集体建设用地使用权才能得到市场公允价值，在交换中实现土地的增值，在交换中农民得到收益，从而保障农民利益，使之成为“财产性收入来源”。 2、提高土地利用率和资源配置 保护耕地是我国的一项基本国策，严守18亿亩耕地是国务院要求地方编制土地利用总体规划的底线。从我国近年耕地保有数量来看，耕地保护形势不容乐观。但是城市的发展需要大量的建设用地，其来源一方面是新增加的建设用地，另一方面是盘活存量的建设用地。新增加的建设用地规模受制于国家的用地指标和耕地保护政策，而盘活存量建设用地则大有可为，尤其是农村的集体建设用地。全国现状的农村集体建设用地规模一般比较小，分布相对分散，尤其是农民的宅基地。假如通过土地置换，集中建设农民居住点，则可以提高土地利用率，达到集约用地的目的。通过整合散落各处的宅基地，可以腾挪出大量的存量建设用地。 3、促进农村经济建设发展 当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，农村的发展需要大量资金。集体土地流转意味着土地使用人不再是局限于原来的集体经济组织内部人员或单位，而是面向全社会，外部势力的进入将为农村的经济建设注入大量的资金和活力。同时土地使用权可以作为抵押物品得到金融机构的贷款，这将为市场资金大规模进入农村打开一个制度性的缺口，推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。所以农村集体土地流转与当前农村金融体制改革相吻合。过去中小企业融资难的问题，严重阻碍了企业的发展。通过房地产抵押贷款、与政府合作的担保公司担保，甚至是应收帐款质押、动产质押或信用贷款，极大拓宽了企业融资的渠道，解决了企业资金问题，企业得以迅速发展。企业发展的同时又吸收了大量劳动力，不仅创造了社会财富，还解决了社会问题。现在农村发展同样面临瓶颈和机遇，集体土地流转有利于吸纳社会各种资金投入到新农村建设中，促进农村二、三产业发展，进一步激活农业剩余劳动力