住宅小区停车场产权归属法律分析.pdfVIP

目前住宅小区内停车场的产权归 属和收费问题，一直是物业管理中矛 盾的焦点，围绕着上述问题的争议和 纠纷一直不断，因此，如何正确的解 决小区内公共停车场的产权归属问题， 从而对停车场是否应该收费、如何收 费、费用如何分配给出法律的解答，是 目前法学理论和立法实践中必须面对 的一个问题。 由于我国目前尚无统一的物权立 法，因此，我们需要从现有的规定出 发，借助物权理论研究的成果，进一 步的推理，来分析小区内停车场的产 权归属问题。 住宅小区停车场产权归属 一、住宅小区公共停车场的产权 示的方式；对于不动产，登记是其公 那么小区内公共道路的使用权属于谁 归属 示的方式。因此，对于小区内财产权 呢?我认为，小区内的公共道路是作 开发建设单位通过划拨、出让、转 利的转移，同时也要完成法定的公示 为房屋的从物而存在的。判断一个物 让等方式获得土地使用权以后，在土 方式，才能得以实现。 是否是从物，两个重要的标准是这个 地上进行开发建设，形成房屋以及包 如果没有上述的情形，即没有双 物在效用上是否有独立性，在结构上 括道路、绿地、停车场等在内的附属 方关系财产权利转移的合意，也不是 是否是主物的组成部分。只有那些并 设施。在开发建设单位对小区内的任 从物附属于主物转移，同时还没有一 不是主物的组成部分，同时又不具有 何财产进行转让以前，小区内除土地 定的公示，就不会发生所有权或者使 独立的效用，其效用是依附于主物而 以外财产的所有权或者土地使用权都 用权的转移。也就是说，具体到停车 发挥的物，才可以成为从物。小区内 是归开发建设单位的。在开发建设单 场，要判断其所有权或者使用权是否 的公共道路在结构是独立于房屋的， 位开始出售住房以后，其他人要获得 转移，一要看是否有转移的基础原因， 同时并不以交通运输为其存在的目的， 小区内财产的所有权或者土地使用权 也就是前面论述的两种情况；二要看 而主要还是使用房屋的人方便。因此， 只能通过两个途径，一是通过一定的 是否完成了法定的公示要求，也就是 我认为，小区内的公共道路是作为房 法律行为取得，其中主要是转让和赠 是否有产权的登记。除此以外，都不 屋的一种从物而存在。当房屋的所有 与，通过和开发建设单位签订转让合 发生物权变动的效果。 权发生转移时，道路的使用权相应的 同或者赠与合同取得所有权或者土地 小区内公共停车场的情况是很复 也应当发生转移。房屋的所有权人，也 使用权。二是按照物权理论当中主物 杂，下面将针对每一种情况分别进行 同时成为公共道路的共同使用权人， 和从物的变动规则取得。在物权理论 分析： 按照一定的份额享有公共道路的使用 当中，从物是附属于主物的，当主物 第一，小区内利用公共道路所设 权。基于此，在小区公共道路上设置 的所有权或者使用权发生转移，从物 置的停车场。这一类停车场只存在使 的停车场的使用权，同样也应当属于 的所有权或者使用权也应当相应的发 用权的争议问题。这类停车场的使用 所有房屋所有权人。 生转移。同时，按照物权的公示公信 权应当是依附于道路的使用权归属的， 第二，小区内按照规划单独建设 原则，物权必须以一定的外部形式表 道路的使用权归谁，在道路上设置的 的地上停车场。这一类停车场同样只 现出来，对于动产，占有是其物权公 停车场的使用权也就相应的属于谁。 存在使用权的问题。但使用权不存在 万方数据