房地产管理基本制度与政策二〇一四年四月教案.pptVIP

第五章 国有土地上房屋征收 一、房屋征收的条件（掌握） 房屋征收的限制条件有（）。 A、目的是发展公共利益 B、必须严格依照法律规定的权限和程序 C、应当对被征收人的损失予以公平赔偿 D、为了抢险救灾等紧急需要 （一）城市规划区的概念（掌握） 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。（） 城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。（） （四）商品房交付使用（掌握） 下列属于商品住房交付使用条件的有（）。 A、工程经竣工验收并备案 B、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求 C、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实 D、商品住房质量责任承担主体已明确 E、前期物业管理已落实 ABCDE * 错， 对。 错， * ABDE * C * B * ABCD B * ABCD * A * BD * AD * 错，D * ABCE，B * 错，对 * B * ABCD * ABCDE * ABCD * C * C * ABCD * D * 错 * D * C * * * 1对 2错，有特殊情况需要的，经所属高级人民法院批准可再续封。 3错，应经所属高级人民法院批准。 4错，查封文书自送达之日起生效。 5错，未办理续查封的，查封效力自动消灭。 6错，效力一致。 对 对 对 ABCD 对 对 （二） 房地产交易：房地产转让、抵押和房屋租赁 1、房地产转让 无偿转让——继承、赠与等 有偿转让——买卖、交换、其他方式 其他方式 （1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的； （2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （4）以房地产抵债的。 2、商品房销售 （1）商品房预售 申请→审查→作出准予预售的行政许可书面决定→颁证 （2）商品房现售：现售标准尚存争议：竣工验收合格或完成初始登记 （3）预售合同备案：房地产开发企业应当预售合同签订之日起30日内，备案。 （4）销售代理：代销与包销 （5）禁止行为：一房二卖、未经验收合格的交付使用、返本销售、售后包租销售未竣工商品房 、分割拆零销售商品住宅、未公示销售法规/合同示范文本 （6）商品房买卖合同 ①合同内容约束：销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。 ②面积误差处理：有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按3％。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 ③除约定外，不以备案作为合同生效要件 商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从(　)起计算。 A.商品房竣工之日 B.商品房竣工验收之日 C.商品房竣工验收合格之日 D.商品房交付之日 2、房地产抵押 （1）按抵押物形态分：房地产抵押、在建工程抵押、预购商品房抵押； 按主债权性质划分：一般抵押和最高额抵押 （2）抵押范围 ①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产； ⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 3、房屋租赁 ①应当依法订立租赁合同：6个月以上应书面 ②不得擅自转租（经出租人同意可）； ③承租人的优先购买权（提前3个月通知）及例外； ④房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案 。 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，第一顺序承租人为（） A 、合同成立在先的 B、已经办理登记备案手续的 C、已经合法占有租赁房屋的 D、率先交纳房屋租金的 4、各种类型的竞合 1）有抵押、查封的房屋办理初始登记 2）抵押与转移 3）出租与转移、抵押 4）查封与转移、抵押 5）列入征收范围与抵押、转移 第九章 房地产权属登记制度与政策 1、职责：查验、询问、如实/及时登记有关事项/其他。 可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看 2、登记类型 土地登记：总登记、初始登记、变更登记、注销登记 房屋登记：所有权登记（初始、转移、变更、注销）、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（预告、更正） 3、登记时限：