房地产开发调控的几个基本理论问题_上篇_.pdfVIP

产业前瞻 I 摘要：由于市场经济本身存在着内在缺陷，加上国民经济要追求总量平衡目标，要不断调整和优化产 业结构，这就要求政府必须对房地产开发活动加强管理。房地产开发市场调控是指国家有关部门代表中央 政府，运用多种手段对房地产开发进行的调控，主要内容包括投资规模、开发结构、开发布局、开发行为 及投资品供应等几个方面。房地产开发市场调控应遵循“统一领导、相互协调”，“多种调控手段相结合”， “管而不死、活而有序”三大原则。 房地产开发调控的 几个基本理论问题（上篇） 文/董藩 王庆春 纵观中国房地产开发的各个阶 控，促进其健康发展，是十分必要的。 府可以国家政权代表身份行使管理权 段，随着市场配置作用的增强，房地 （一）市场缺陷的存在要求政府 能。同时，由于房地产开发与国民经 产业也显示出自我发展、成熟的趋 加强对房地产开发的管理 济的发展是密切相联的，因而如果把 向。但在一定的历史阶段也出现过失 传统经济学理论认为，市场确保 房地产开发单纯交给市场去组织，很 误，产生过偏差，正是通过政府的宏 了经济效率，因而不需要政府的管 可能出现过热或过冷的现象。而政府 观调控，才使之重归正途；另一方面， 理。而现实恰恰是市场不能确保经济 对其采取一定的政策措施加以干预， 中国政府在房地产开发中的特殊地位 效率——那么政府就会发挥可能的作 可能会取得更好的、适度的发展效 也决定了宏观调控的重要性和必要 用。市场虽然能够根据供求关系进行 果。 性。在中国的许多企业中，政府作为 自我调节，但这种调节难免会出现消 （二）国民经济总量平衡的目标 国有资产或国有股权的所有者，又同 极、被动、滞后和带有局部性的缺陷。 要求对房地产开发加强管理 时管理着部分微观经济。而在房地产 鉴于此，不论是从西方发达国家的情 国民经济总量平衡是国民经济持 业中，政府还是代表国家的土地所有 况来看，还是从新兴的资本主义工业 续、稳定、协调发展的前提。总量平 者。因此，“由于政府在房地产业中的 化国家来看，为避免经济发展的盲目 衡就是使国民经济发展保持一个合理 三重身份，政府行为对于房地产业的 性，现在都很重视宏观经济调控问 的比例，协调发展，使总供给与总需 作用就比对于其他产业更为重要。” 题。以美国为代表的欧美模式，自20 求大体平衡，使资源配置趋于合理。 世纪30年代的世界经济危机后，开始 房地产业是对国民经济影响较大 一、市场缺陷与宏观调控的 通过货币政策、财政政策等手段对整 的产业。近几年它对国民经济增长的 必要性 个国民经济进行总量调控；以日本、 贡献很大，一直在1个百分点以上，成 发展房地产业已成为共识，但如 韩国为代表的亚太模式，则比较重视 为国民经济的支柱性行业。它既对社 果房地产开发过速，会给国民经济造 政府与企业在经济决策上的相互协 会所能提供的投资、建筑材料、劳动 成不利影响。房地产开发长期脱离或 商，政府宏观经济管理不仅重视总量 力的数量也就是房地产投资供给有较 超越其他产业孤立先行，可能导致产 管理，也重视结构的合理化。无论这 强的依赖；又对土地需求及各种住 业结构的失调及其他负效应。从房地 两种模式有何区别，在宏观经济管理 房、经营用房和行政用房等房产需求 产市场来看，有的地方发展得较快， 的必要性方面认识是一致的。 有很大影响。房地产开发是房地产业 有的地区虽刚起步，也需要调控。从 中国既然选择了市场经济体制， 中的主体行业，它在国民经济总量平 房地产商品结构来看，也产生过许多 就必须尊重市场经济的共性，加强宏 衡中具有重要作用。房地产开发一方 问题。因此，加强房地产开发市场调 观经济管理。对房地产开发市场，政 面要与国民经济总量平衡相适应，另 城市开发