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《房地产开发企业的成本核算与核心业务涉税处理》 之房地产开发企业的成本核算 网络面授公开课 主讲老师：向宇文 上课时间：2014-05-20 19:00 ～20:00 课程交流群： 302299507 微信扫一扫，发现更多精彩 1、怎样设置成本对象核算项目？ 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成 本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不 能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的 成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项 目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本 对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分 别作为成本对象进行核算。 1、怎样设置成本对象核算项目？ （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别 作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对 象进行核算。 此外，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所， 作为公共配套设施进行处理。（这里应该区分具体情况：可否销售） 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或 相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 1、怎样设置成本对象核算项目？ 归纳起来，房地产企业成本核算项目的设置思路是： 1、以项目划分；如功能较为单一的住宅区，商业区， 2、按项目分期划分，如一期，二期。 3、以楼型分类划分：如同一项目内有步梯楼，电梯楼，别墅楼，商用楼。 4、如果项目内同时存在按成本、售价的差异较大的楼房的话，如：一般经适房和高档住宅，则按成本、 售价相似的划分。 另外，如有分期开发而又各期共用的公共设施也要单独设置成本核算项目，归集核算后再按适当的方式 分配到各期的公共配套设施中去。 2、土地的取得有哪些方式？ （1）出让方式：从国家土地管理部门取得土地使用权 （2）转让方式：从其他土地使用权人手中取得土地使用权 （3）投资转让，即折价入股：包括公司的发起人将自己通过出让或转让方式取得的土地使用权折价入股 和国家直接将一定年限的土地使用权折价入股。 （4）合作建房：一方出土地，一方出资金合作建房，建成后按协议约定分房子，的形式，这样出资金的 一方就从出土地的一方手中取得了部分土地的使用权。 3、土地取得后是入无形资产还是开发成本？ 土地取得的资产形态是无形资产，确定开发项目后投入开发后才转变资产形态成为在产品，即开发成本。 4、股权收购取得的土地溢价能计入开发成本吗？ 虽然支付的股权溢价金额主要是由于土地增值所致，但交易行为为股权投资，而非土地使用权交易， 因此账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。 5、开发企业怎样区别开发成本还是期间费用？ 计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某 项成本对象的各项费用。 计税成本核算一般分以下五个步骤： （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并 将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用 和待摊费用进行计量与确认。 （二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成 本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 5、开发企业怎样区别开发成本还是期间费用？ （三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配， 其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，