2012年11月土地增值税课件(第三部分).pptVIP

土地增值税的纳税义务人 转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。故各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户，以及其他单位和个人 土地增值税的征税对象 转让国有土地使用权。 包括出售、交换和赠与，转让集体土地使用权不属于土地增值税的征税范围。 转让地上建筑物及其附着物 地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施；附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 特定事项征税范围的判定 土地增值税的计税依据 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。 土地增值税的计税依据 收入的确认 纳税人转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。 扣除项目的内容 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 国家规定的其他扣除项目 取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 房地产开发成本 开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用 房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上,地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等 . 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费. 基础设施费,包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等工程发生的支出. 公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出. 开发间接费用,是指直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资,职工福利费,折旧费,修理费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销等. 开发间接费用与期间费用的区分 纳税人必须严格按照企业会计准则和企业会计制度规定的要求分别核算开发间接费用与其他房地产开发费用，不得相互混淆和重复计算。 房地产开发费用 开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。具体扣除规定如下： 1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用1、2项所述两种办法。 4、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税,城市维护建设税,印花税，因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。 印花税：是指在转让房地产时缴纳的印花税，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除 。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税 国家规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本的金额之和,加计20%的扣除 扣除项目凭证标准 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 预提费用的扣除 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。对与商品房等非同步建设的项目内非营业性公共配套设施支出，能够提供有权部门批文、规划设计、预算并且与施工、供货单位签定了建设（供货）合同的（四个条件同时具备），以所签合同金额作为扣除金额。 土地