辽宁正南铁岭项目市场研究及定位报告(__).docVIP

辽宁正南房地产开发有限公司 铁岭市柴河项目市场研究报告 长春中原地产代理有限公司 目 录 宏观市场篇 一、铁岭市概况 5 （一）、铁岭市地理位置及行政区划分 5 1、地理位置 5 2、行政区划分 5 （二）、铁岭市面积、市区面积、人口、市区人口 5 1、面积 5 2、人口 6 （三）、铁岭市在辽宁省的地位 6 （四）、铁岭市文化的过去、现在与将来 7 （五）、银州区概况 9 1．区位特点 9 2. 人口及教育程度 9 3. 经济概况 10 4. 文化旅游 10 5. 工业存量 11 6. 土地价格 11 二、铁岭市宏观经济运行状况 12 1、铁岭市2000-2006年全市GDP及涨幅 12 2、铁岭市2000-2006年全市固定资产投资、房地产开发情况 13 3、铁岭市2000-2006年人均GDP、人均可支配收入情况 14 4、铁岭市2000-2006年社会消费品零售总额情况 15 5、铁岭市经济未来五年发展前景预测 16 6、宏观市场与本项目发展借鉴 17 铁岭市房地产市场情况 一、铁岭市土地市场概况及分析 18 二、铁岭市商品房市场概况及分析 19 （一）、铁岭市房地产市场概况 19 （二）、铁岭市房地产供给情况 22 1、近四年来房地产市场开发情况 22 2、铁岭近四年来房地产交易情况 22 3、近四年来铁岭房价的变化 23 4、人均居住面积 24 （三）、铁岭市城市总体规划 25 （四）、铁岭房地产发展态势分析 26 1、政府：加快住房私有化进程，满足中低收人人群住房需求 26 2、房价：稳步上升 26 3、供应量：普通住宅及小户型产品供应增长 26 4、需求量：普通住宅成交量将充分释放 27 三、房地产政策概况 27 （一）国家宏观调控对铁岭市房地产市场的影响 27 1、2005年国家颁布实施的房地产政策 27 2、2006年国家房地产政策 28 3、国家宏观调控对铁岭市房地产市场的影响 29 （二）铁岭市房地产相关政策 30 （三）宏观政策总结 31 第三章 竞争个案研究 一、铁岭市住宅市场在售项目概述 31 （一）、铁岭市在售住宅项目分布 32 （二）住宅供应市场分析结论 33 1、铁岭在售住宅项目开发指标特征 33 2、铁岭未来上市项目开发概况 34 3、铁岭未来土地供应概况 34 二、竞品项目对比分析 37 （一）、竞品项目地理位置对比分析 37 （二）、竞品项目开发品牌对比分析 38 （三）、竞品项目规划情况对比分析 39 （四）、竞品项目规划产品对比分析 39 （五）、竞品项目户型面积对比分析 40 （六）、竞品项目销售价格对比分析 40 （七）、竞品项目销售情况对比分析 41 （八）、竞品项目建材设备对比分析 42 （九）、竞品项目物业管理对比分析 42 （十）、竞品项目车位情况对比分析 43 （十一）、竞品项目进户费用对比分析 44 （十二）竞品对比分析结论 45 三、其他城市类似项目介绍 46 长春——中海·水岸馨都 46 沈阳——富丽阳光 46 哈尔滨——世茂滨江新城 47 大连——林语家话 48 第四章 消费者需求分析 一．调研说明 48 （一）、调查方案 48 （二）、调查目的 49 （三）、调查对象 49 （四）、调查内容 49 二．需求调查分析 50 （一）、被访人群自然情况分析 50 1、年龄 50 2、学历 51 3、职务、收入 52 4、职业结构 52 （二）、铁岭市民购房意向分析 53 1、购房时间 53 2、购房目的 54 3、对本案的认可度 55 （三）、铁岭市购房者的消费能力 55 1、消费能力 55 2、月供能力 56 （四）、铁岭市购房者对产品的需求特征 57 1、对建筑形式需求 57 2、对户型面积的需求 57 3、对住宅的功能需求 58 4、对园区规划的需求 60 （五）、铁岭市消费者购房影响因素分析 61 1、购房时所考虑的主要因素 61 2、购房信息的主要来源 62 3、购房者的购车计划 62 4、购房者对房地产市场的认知 63 三．需求调查总结 64 第一章 宏观市场篇 本部分将对目前铁岭市房地产经济背景进行研究分析，通过铁岭未来的经济以及房地产市场的整体运行情况作判断和预测，了解开发项目所处的环境。 一、铁岭市概况 （一）、铁岭市地理位置及行政区划分 1、地理位置 铁岭市系辽宁省14个省辖市之一，位于辽宁省北部，松辽平原中段。地处东经123°27 ～ 125°06，北纬41°59 ～ 43°29 之间。南与沈阳市、抚顺市毗邻，北与吉林省四平市相连，东与抚顺市清原满族自治县、吉林省辽源市接壤，西与沈阳市法库县、康平县及内蒙古自治区科尔沁左翼后旗和通辽市为邻。铁岭市有2个辖区：银州区、清河区；2个县级市：调兵山市、开原市； 3个县：铁岭县、西丰县