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连城县【一中边拍卖地块】地价分析报告 一、城市调查（摘自政府信息网） 连城县地处闽西北部，简称“莲”，绍兴三年（1133）设莲城县；元至正六年（1346）改名连城，历属汀州、汀州路、汀州府、汀漳道；1929－1934年先后在新泉、莲峰建立县苏维埃政府，曾一度改名明光县；1949年11月6日解放。全县土地总面积2579平方公里，辖8镇9乡，240个村（社区），总人口33万人，其中农业人口28.6万。被评为“中国红心地瓜干之乡”、“中国连城白鸭（白鹜鸭）之乡”、“中国优秀旅游县”、“中国文化旅游大县”、“全国武术之乡”、“中国客家美食名城”和“全国双拥模范县”。2005年、2010年两度入选全省县域经济发展十佳县。???? 2010年,全县生产总值79.5亿元，增长13.3%。农林牧渔业总产值27.4亿元，增长5.0%；工业总产值89.4亿元，增长31%；规模以上工业产值76.6亿元，增长36.8%；规模以上工业增加值27.2亿元，增长23.3%；全社会固定资产投资50.3亿元，增长44.6%；财政收入4.06亿元，增长27.7%；社会消费品零售总额27.5亿元，增长31.4%；城镇居民人均可支配收入1.43万元，增长10.5%；农民人均纯收入6359元，增长10.4%；实际利用外资3214万美元，外贸出口总值3019万美元；规模以上万元工业增加值综合能耗下降12%。 二、房地产市场调查 1、可销售楼盘情况（摘自房地产信息网） 开发商 项目名称 房屋坐落 可售套数 可售面积 住宅 其他 连城汇豪房地产12号、18号、21号楼莲峰镇西兴路 0072.61 连城恒益房地产示范小区腾龙阁8号楼 莲峰镇西康村西环路 .442 连城百花万科房地产百花金城1号、6号楼 莲峰镇北大东路64号 .98 连城县文川房地产川峰商住楼 连城县北大东路 10 8 1954.57 连城鑫隆房地产鑫隆小区C#住宅楼 莲峰镇邓屋巷18号 3 0 31.915 连城方圆房地产 连城县学苑阁商住楼 莲峰镇连宁路南侧 1 0 47.99 连城嘉城房地产董屋山商住楼二期A区 莲峰镇连文路董屋山83 6 581.27 连城恒昇建设冠豸景苑D区 莲峰镇北大东路北侧 3 2 190 连城宏昇房地产 宝丰银都综合楼 莲峰镇莲中路中段 0 9 861.59 630 227 50314.367 目前，连城县房地产可售面积约5万平方米，住宅630套，其它类型227套，说明房产供应量很少。 2、楼盘价格情况（摘自房地产信息网） 开发商 项目名称 房屋坐落 连城汇豪房地产12号、18号、21号楼莲峰镇西兴路 7000 连城恒益房地产示范小区腾龙阁8号楼 莲峰镇西康村西环路 连城百花万科房地产百花金城1号、6号楼 莲峰镇北大东路64号 30000 连城嘉城房地产董屋山商住楼二期A区 莲峰镇连文路董屋山连城宏昇房地产 宝丰银都综合楼 莲峰镇莲中路中段 3880 在售楼盘中，中心位置住宅价格在4000-4500元/㎡之间，偏远一点的位置住宅价格在3000元/㎡左右。店面售价大东路百花金城大东路大东路 60-120 欧典咖啡、老巢咖啡、原点休闲吧、台湾小猴子连锁店、大茶杯连锁店、重庆富桥足浴、天添靓美容、金燕都美容等。 超市 中高档 60-120 米兰春天、佳源超市、小李超市、利福家超市等。 餐饮 中高档 60-120 小肥羊火锅城、仙桃源港式套餐、鲁满堂、鼓逸烘焙坊鼓浪屿逸香包连城分店等。　 其他 中高档 60-120 仰财通讯、美的电器、海尔电器、爱玛电动车、金六福珠宝宝岛眼镜、视康眼镜、先达眼镜、紫金药店、兴仁药店、福康药店、冠华药店等。 通过对连城商业街的调查，最繁华街道属于大东路，租金也最高，达100元/㎡月左右，经营面积40-60㎡，主要以服装鞋帽为主。大型商业较少，有本土超市米兰春天、佳源超市、小李超市、利福家超市，面积在1000平方米左右，经营种类主要以日用品为主，百货极少；二层的租金在30-50元/㎡月。其他的餐饮业无品牌的商家，譬如：德克士、肯德基、麦当劳等，娱乐休闲业除了重庆富桥足浴外，无更好的商家。 在连城一些优质的商家均未进驻，在商业营运上具有很大的空间。 四、项目分析 1、项目概况 位于一中西侧沿莲中路地块，临一中校区，沿街面长120米，进深20-30米，临繁华中心地段，一层商业价值较高，总建筑面积约30000平方米。 宗地位置 一中西侧沿莲中路地块 宗地面积 6717.3平方米 出让年限 40年 容积率 ≦4.2 地上可建设28000平方米 建筑密度 ≦40% 底层面积可建2600平方米 绿地率 ≧25% 建筑限高 ∠24米 土地用途 批发零售 地下室 2600平方米