郑州郑东新区写字楼市调.docVIP

郑东新写字楼市调信息 易居财信项目组 2011-11-01 1.绿地之窗 项目案名 绿地之窗 项目地址 东风东路与七里河南路交汇处 物业性质 写字楼、商业 开发商 河南绿地广场置业有限公司 销售公司 售楼电话 037167575555 物管公司 上海圣维仕物业 物管收费 8.5元/平米/天 总占地面积 51600万平方米 总建筑面积 480000平方米 容 积 率 5.50 得房率 物业特征 共 一期 1 栋，共 24 层，裙楼 3 层 写字楼情况 共 一期264 户，每层户数 12间 ，层高 3.8米 主力面积 91-260㎡ 一期约300户,开盘日期 2010年8月21日 ，开盘均价 9000元/㎡ 二期开盘日期 2011年4月23日 ，开盘均价为18000元/㎡-20000元/㎡ ，开盘销售情况良好，现在剩余31层、32层销售价格为20000元/㎡。 三期在6月份开始对外推出，销售价格为25000元/㎡ 推广情况 卖点分析 高铁旁的商务综合体 周边配套 政府、银行、餐饮娱乐、交通、医院、诊所、邮局等 国土资源厅等10家省级单位、市国税局等11家市级机关、 电信、石化等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构、地铁1号线 销售情况 一期开盘日期 2010年8月21日 ，开盘均价 9000元/㎡ 二期开盘日期 2011年4月23日 ，开盘均价为18000元/㎡-20000元/㎡ ，开盘销售情况良好，现在剩余31层、32层销售价格为20000元/㎡。 三期在6月份开始对外推出，销售价格为25000元/㎡ 房价走势： 操盘借鉴： 项目的推售节奏及推售价格体系，值得本案借鉴； 项目的老带新体系及奖励激励政策，值得本案借鉴； 项目的商业与写字楼的人流动线规划及商业定位，招商部分值得本案借鉴； 如何借势项目品牌的推广造势，又能差异化凸显的营销核心是关键； 2.行署国际广场 项目案名 行署国际广场 项目地址 正光路与众旺路交汇处 物业性质 写字楼、公寓、商业 开发商 郑州耀威房地产开发有限公司 总占地面积 45亩 总建筑面积 12万㎡ 写字楼情况 共 900 户，每层户数 16户 ，面积区间 44—102㎡ 主力面积 44㎡、73㎡、81㎡、102㎡ 热销面积段 73㎡—81㎡ 销售情况： 80% F号楼在建地面六层。 销售价格 行署国际广场项目分两批推出，一期推出B、C、D、E四栋楼，二期推出A、F两栋， 一期2010年11月15日开盘当时售价为12000元/㎡。 剩余房源为F号楼，6月开盘，销售均价为20000元/㎡。 推广情况 总体定位语 政务核心、精华版CBD ， 卖点分析 交通、区位、周边政府部门林立 对于本案的借鉴意义： (1) 项目的价格体系值得本案借鉴； (2) 项目的整层团购策略及平层模型的塑造，值得本项目借鉴； (3) 如何借势行署国际广场的CGD（中央政务区）的概念，又能差异化凸显本案的营销核心是关键； (4) 在前期规划中，拿出一栋楼作为整售单位，也是开发商的大胆设想与对价值，客户的精准把握，在后期其他写字楼项目的开发与规划过程中，值得借鉴； 3.美盛中心 项目案名 美盛中心 项目地址 金水东路与农业东路交汇处 物业性质 商业、酒店、写字楼 开发商 郑州美盛房地产开发有限公司 销售公司 售楼电话 总占地面积 42768㎡ 总建筑面积 160000㎡ 写字楼情况 写字楼共25层，面积84928.47㎡（包含3097㎡商业） 单层面积为2967㎡； 酒店22层，面积4829.52㎡； 开盘日期 2011年10月份 ，开盘均价25000元/㎡ 周边配套 政府、银行、餐饮娱乐、交通、医院、诊所、邮局等 国土资源厅等10家省级单位、市国税局等11家市级机关、 电信、石化等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构、地铁1号线 对于本案的借鉴意义： (1) 项目的对于五星级酒店的引入及项目的租售比例，值得本案借鉴和参考； (2) 项目的整体开发周期延迟，也是为了等待高铁等周边区域配套完善，价值最大化； 4.路劲东方陆港 项目案名 路劲东方陆港 项目地址 金水金水东路与农业东路交叉口向南600米 物业