项目定位建议书.docVIP

项　目　定　位　建　议　书 抄送： 编制： 秘级：AAA 日期： 目录： 前　言——————————————————————————————————————————３ 项目概况—————————————————————————————————————————４ 市场分析—————————————————————————————————————————５ 定位分析—————————————————————————————————————————７ 虚拟商务酒店（定位）———————————————————————————————————１１ 投资情况分析———————————————————————————————————————１４ 合作模式—————————————————————————————————————————１7 前言： 目前项目地基已经开始挖掘，预计10月份土建完成，可盖成什么样的建筑？建筑结构如何确定？如何开始筹备工作？到底资金的投入多少？筹备项目组该有哪些技能和专业的人员？这个地方到底做什么才能得到最快和最大的收益？等等问题投资方都没有确定，而仅仅只是有一个想法和方向。 饭店业是一次性投资巨大的行业，因此在建新饭店之前，考察、定位及投资可行性分析尤为重要。可行性分析应客观的、全面的搜集、处理和分析各种市场资料和财务数据，明确新饭店最合理的规模和最恰当的设备设施档次标准，并通过综合性分析，预测新饭店经营获得的实际效益。 “没有调查，就没有发言权。”此份报告只是我们按照所掌握的有限的资料和信息，虚拟为一个商务型酒店进行定位、分析，主要的目的是为了展示我们在酒店方面的专业精神和品质，为双方合作建立一个相互信任的平台，并为下一步商业计划书工作打好基础。 项目概况： 项目位置 位于西安市高新开发区高新六路与科技一路的交汇处，西接丈八北路，北临高新医院，属国家863计划规划的软件工业园区。 项目投资 园区共分为三部分，分别为软件孵化基地及与之相配套的酒店、公寓，投资金额不明确。 项目现状 目前项目进入基建状态，开始地基处理，但整体设计方案未定。 市场分析 ａ．目前西安市同行业情况分析 西安市的酒店目前的主要客源是团队/散客，其中团队约占整个客源市场的70%左右，团队的特点是平均房价较低。2002年西安市部分酒店经营情况如下： 酒店名称 星级 酒店位置 客房间数 出租率 平均房价 主要客源 金花饭店 5星 长乐中路 423 64% 450 团队/散客 凯悦饭店 5星 大差市 404 65% 500 团队/散客 城堡酒店 5星 南门外 340 58% 385 团队/散客 喜来登酒店 5星 沣镐路 438 72% 459 团队/散客 建国饭店 4星 互助路 800 60% 288 团队/散客 古都新世界 4星 莲湖路 493 67% 258 团队/散客 ｂ．高新开发区内酒店情况分析 西安市高新区目前拥有两家酒店，主要接待高新区的商务客人。目前两家的接待能力有限，新纪元宾馆的设施设备较为陈旧。 酒店名称 星级 客房间数 出租率 平均房价 主要客源 设施设备 新纪元宾馆 3星 177 ７５％ ２８０ 商务散客 陈旧 豪门新天地 2星 ８１ ５０％ １８０ 商务散客 较陈旧 定位分析： 西安政治经济环境： 西安市现辖9区一县，总面积9983平方公里，总人口741万，其中市区人口416万，占56.14%。经过50年的发展，西安已成为辐射北方中西部地区的金融、科技、教育、旅游、商贸中心。自1999年6月开始实施的西部大开发战略来，、西安在西部大开发中“桥头堡”和“第一阶梯”的作用更为明显。近年来，西安把高新技术产业和旅游业作为跨世纪发展的两大主导产业，经济建设和社会事业取得了显著的成效。“九五”期间，西安市经济总量以年均13．4%的速度增长，实际利用外资累计达13．35亿美元，外商投资企业已达2500家。2002年，全市完成国内生产总值823．46亿，比上年增长12%。 高新区环境： 西安市高新区创建于1988年5月，1991年3月被国务院批准为国家级高新区，总规划面积达34平方公里。截至2002年底，西安高新区累计开工建筑面积933万平方米，投入基本建设资金147．5亿元，共注册企业4991家，其中外商投资企业541家。2002年实现技工贸总收入480．9亿，工业总产值330。7亿元，国内生产总值118．5亿元，利税40．86亿。西安高新区在产业实力、经济规模、体制创新、成果转化计园区建设和对外形象等方面总在全国53个高新区的前列，2001年被列入我国“十五”期间重点建设的五个国家示范高新区之一，2002年底又被联合国工发组织列为中国最具竞争活力的城市和地区之一。 西安行业环境： 西安属于西部开发的