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政策微刺激，楼市缓下行 ——2014 年5月厦门房地产市场分析 城市年轮（中国）机构 咨询中心出品 2014-06-05 目 录 ? 宏观环境 3 ? 经济：制造业PMI持续上升，经济现回稳迹象 3 ? 政策：微刺激救场，部分城市松绑限购、限降房价 3 ? 金融：加大定向降准力度，支持实体经济发展 3 ? 市场分析 3 ? 土拍市场 ：5月出让2幅地块，集美出现新地王 3 ? 二级市场： 3 供给：5月同比、环比双降 3 成交：月初低成交、月末高去化 3 价格：开盘均价调整幅度较小 3 区域： 湖里区成交面积居六区之首 3 产品：小户型占比高，升值空间大产品受热捧 。 3 ? 二手住宅：成交量跌落谷底 3 ? 后市展望 3 ? 制造业对实体经济支持转弱，限购松绑或可期 3 ? 商住用地出让节奏放慢 3 ? 6月楼市促销力度或加大，或将是购房者入市时机 3 ? ? ? 政策微刺激 楼市缓下行 ——2014年05月厦门房地产市场分析 在今年3月13日两会后的答记者问会上，李克强总理表示2013年未采取短期刺激政策，实现了经济预期目标，2014年也可以。随后在4月10日博鳌论坛上发表主旨演讲，再次明确提出决策层不会为经济一时波动而采取短期强刺激政策。5月1日李总理又在《求是》刊文，表示若采取短期刺激，几年后更难过。 决策层不想通过饮鸩止渴式的强刺激拉动经济，而是着力改革，释放潜在生产力已经很明显。5月30日国务院常务会议上提出加大定向降准力度，是稳增长与调结构之间的两难决策，也是不愿重蹈覆辙的决心。货币大潮退去，楼市缓慢下行成定局。 宏观环境 经济：制造业PMI持续上升，经济现回稳迹象 预计CPI同比涨幅回升，PPI降幅将扩大。5月份CPI和PPI数据将在6月10日公布，综合多家机构预测，5月CPI同比涨幅大体处于2.3%-2.8%之间，5月CPI同比涨幅将比4月有较大回升。预计PPI同比降幅和环比降幅都将收窄。 制造业PMI连续回升，经济有望企稳。据统计局于6月1日公布信息，5月制造业PMI为50.8%，较4月50.4%上升0.4个百分点，连续第三个月走升，是今年最高水平。汇丰中国PMI显示，5月值为49.4高于4月48.1。官方和汇丰PMI指数同时显示回升现状，表明了目前经济增长动能走强，但下行压力仍不能忽视。 PMI指数回升与宏观政策效应相关，主要受大中型企业因素拉动，小微企业目前仍然表现较弱，融资难、融资贵依旧是制约其发展的一大问题。 而房地产市场进入调整期，房地产投资增速在持续放缓，商品房销售下滑，根据中指数研究院公布最新数据显示，5月份百城新建住宅均价环比24个月来首度下行。房地产市场疲软，房地产产业链条的调整将施压经济下行。 政策：微刺激救场，部分城市松绑限购、限降房价 微刺激组合拳救场。2014年4月开始，面对较大经济下行压力，微刺激政策陆续出台。 4月2日，李克强总理主持召开的国务院常务会议，确定铁路投融资体制改革、加快铁路建设的政策措施；进一步对小微企业减轻税负，明确助力小微企业成长措施。 4月8日，财政部、国税总局发文扩大对小微企业所得税优惠范围。 4月16日，对符合要求的县域农村商业银行和合作银行适当降低存准率。 4月23日，在基础设施等领域推出一批鼓励民资参与项目。 4月30日，采取五大措施促进外贸稳定增长，优化外贸结构。 5月15日，国务院办公厅发布新“国十六条”出手稳外贸，再次强调结构调整。 5月22日，国家发改委公布了首批80个示范项目面向社会公开招标，同一天决定下调县域农村商业银行人民币存准率2个百分点。 5月30日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署落实和加大金融对实体经济的支持。 纵观这一系列的微刺激，都是有的放矢，开放市场、支持小微企业，释放潜力是主要方向。 限购松绑，房价限降初现。楼市低迷，对于库存较大、土地财政依赖较大的地方政府而言压力不小，松绑限购、提高购房意愿等措施相继出台，限制房价大幅下降的规定也随行入市。 4月28日，南宁市住房保障和房产管理局发布公告，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。南宁这一公告打响了限购松绑第一枪 4月29日，天津滨海新区有关负责人在房交会上宣布，该区实行差别化限购，只要在新区内无房，不管目前在区外拥有几套房源，都可在新区购房。 随后杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵，河南郑州则出台了降低购地保证金、鼓励落户、购房得补贴契税、降低首付、为购房贷款担保等不同的政策，提高购房意愿。 杭州政府担忧房价大跌，于5月23日出台规定，凡是房企降价超过备案价格15%，将通过技术手段限制网签，需要重新报备价格。日前，在东