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第五章 收益还原法 运营费用 运营费用是维持不动产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益，分为固定费用和可变费用。 固定费用是不随建筑占用水平而变化的年成本，包括房地产税、保险费和一些维护费用； 可变费用通常随建筑物的占用水平而变化，如维修成本、管理费等。 注意：运营费用与会计上的成本费用不同，它是从估价角度出发，不包括不动产抵押贷款的还本付息额、会计上的折旧额、不动产改扩建费用和所得税。 例20：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月出租，租赁期为5年，可出租的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用为25%。该类房地产的报酬率为9%。测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。 解：分析 (1)要测算2005年的正常价格，可以将始时点设在05年，因为从02年10月1日开始出租，租期为5年。因此，05年后剩余租期为2年，即06年、07年，从08年后认为是空置；(2)因为要测算05的价格，所以剩余期限为40-4年＝36年；(3)从下图很容易得出A1和A2均为32.40万元；A为36万元，t＝2年，n为36年。 解：(1)商店一层价格测算 租赁期限内年净收益＝200m2×180元/m2×(1－25%)×12＝32.40万元 租赁期限外年净收益＝200m2×200元/m2×(1－25%)×12＝36万元 解：（2）商店二层价格测算 年净收益＝200×120×(1－25%)×12＝21.60万元 （3）计算该商店的正常价格 375.69＋229.60＝604.90万元 例21：某公司3年前与该写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2，约定租赁期为10年，月租金固定不变，为75元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，计算目前承租人权益的价值。 提示：有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者的关系是：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值 解：从题意也可以得出(1)n＝剩余租期＝10－3＝7年 (2)年净收益A＝(100-75)×500×12个月＝15万元 (3)Y＝折现率＝10% (4) 净收益期限 收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获取收益的时间，一般是根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用权期限结束的时间。 收益期应在房地产的自然寿命、法律规定(如土地使用最高年限)、合同约定(如租赁合同)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。一般情况下，估价对象的收益期为房地产的剩余经济寿命，其中土地的收益期限为土地使用剩余年限。 净收益期限 对于土地与建筑物同体的估价对象，建筑物经济寿命晚于土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益年限，并可选用收益期为有限年公式。 建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，并选用收益期限为有限年限公式，然后加建筑物经济寿命结束后，剩余土地使用权在估价时点时的价值。 净收益流模式 运用报酬资本化估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况，以及未来可获得收益期限，确定估价对象未来各期的净收益，并判断未来净收益属于下列哪种类型： (1)每年基本固定不变； (2)按某个固定数额递增或递减； (3) 按某个固定比率递增或递减； (4)其他有规则变动，例如呈指数增长等。 年净收益的求取方法： (1)过去数据简单算术平均法。方法是通过调查，求取估价对象过去若干年(例如过去3年或5年)的净收益，然后将其简单平均值作为A值。 (2)未来数据简单算术平均法。方法同上。 (3)未来数据资本化公式法。方法是通过调查，预测估价对象未来若干年(例如过去3年或5年)的净收益，然后利用报酬资本化公式推导出的公式来求取A值(可视为一种加权平均数)，公式为： 例22：某宗房地产的收益期限为40年，判断其未来每年的净收益基本保持固定不变，通过测算得知未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25