中国房价走势总体预测报告(DOC可编).docVIP

2008年中国房地产市场总体预测 即将结束的2007年，中国楼市走完了近乎疯狂的一年，房价更是达到了癫狂的状态。2008年中国楼市到底怎样走？！是继续“疯癫”？！还是“拐点”显现？！不同的利益集团有不同的解读，广大中低收入老百姓有的是更多迷茫、恐慌和期盼！温家宝总理的一句“人民不满意”可谓道出了广大中低收入者的心声！“博弈还将继续，责任必须承担”，怎样解局？从紧的货币政策所引发的房贷紧缩、银行存款准备金率提高到历史最高点（14.5）、加息的影响、90/70的进一步贯彻执行、经济适用房的大幅推出等因素的影响，将令中国楼市渐归理性，令中国房价步入下行通道。 其走势将现大特点：中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”，因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。试想一下，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只有政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！2008年，在中央继续加强房产市场宏观调控，经济适用房、两限房、廉租房的房源大幅推出将改变市场供求格局及消费预期的态势下，中国房价在总体上将是下跌的态势。?? 08年住房供求趋于平衡且供会略大于求 07年囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生根本逆转，众所周知，在投机需求占半壁江上的情况下，住房已由生活必须品彻底异化成了投资投机品，一旦市场和政策出现波动，昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给，从这个意义上讲，中国至少在5年内土地和住房不会稀缺，供大于求，房价就不会大幅上涨住房的供应结构将日趋合理 由于我国保障住房的长期短缺，由于长期住房结构的不合理（主要是小户型的短缺），使得我们广大中低收入者要改善住房也只能商品房，加剧了住房供需的矛盾，现在新一代中央体察民情、关注民生，出台了一系列包括廉租屋和经济适用房在内的住房保障制度，另外“90、70”（即90平方米房占开发量70%）的政策也在实施当中，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。 宏观调控的政策效应在积累 稳健的财政政策和从紧的货币政策是08中央经济政策的总基调，这几年中央宏观调控政策可谓眼花缭乱，由于体制的因素中国内在的摩擦系数很高，收效甚微，经济持续偏快，通货膨胀压力有增无减，一年内10次上调存款准备金率和6次加息，就是最好的佐证。但任何事物的变化都有一个从量变到质变的过程，从最近“第二套”从紧房贷政策的尘埃落定，可看出中央政府调控政策的从紧已出露端倪，虽然这可能也是一个无奈和迫不得已的选择！中国经济要着陆，房地产必须首先着陆，中国房地产不着陆，中国经济就不可能着陆！何况中央宏观调控的政策，尤其是对房地产调控的政策还没出完，例如税收（物业税、严征20%所得税）、利率（继续加息）、信贷（提高首付、严控信贷规模）、土地（打击囤地、土地增值税等）、行政（界定“投机”，精确打击）等等，从住房供应和需求（尤其是对投机的打击，对第三套住房就不准购买）的双向、系统调控，住房价格会日趋合理。从这次不对称加息来看，对5年以上的贷款利率未相应上调，说明中央调控政策还是相当温和的，也体现了中央政府稳定房价的用心良苦！ 严格控制动拆迁规模，减少集中的“被动”需求 这几年盲目、过度的动拆迁，加大了住房供需的矛盾，对房价的上升客观上也起到了一定的作用。随着大量市政动迁和旧区改造的完成，被动性的动迁住房需求会减少，也会减少人为住房的需求压力。 最重要的是看中央政府的调控决心，要看地方政府的执行力度 中央的宏观调控不能患得患失，要系统、刚性的调控，事实已无数次证明，每当中央调控政策不系统，每当中央调控政策有弹性，那么，宏观调控政策（包括法律法规）有会被“架空”；地方政府要真正转变观念和经济发展方式，真正担负起建设保障住房的责任，真正做到让“人民满意”，这是房价（房地产）是否健康的关键！ 08中国房价存在下跌的基因和空间，但总体上08年全国房价将在高位厢体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面；但上海、北京等地可能会是个例外，其经济、政治中心的地位，使得国内外大量的热钱云集，加上大量的动迁需求和保障住房的短缺和历史欠帐（这在上海更为明显），因此，上海、北京等地在住房有效供给和投机需求过旺的双重夹击下，供求关系难以在短期内得到根本的缓解，可能呈现先抑后扬、稳中微升的局面。上海市政府发布了《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》，其中除了对廉租房、经济适用房以及改善其他住