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楼宇按揭制度与律师实务 　　前言：以楼宇按揭的方式购房，在我国商品房买卖市场上已经占到七八成的份额，但是在我国全国人大的法律、国务院的行政法规中尚无“按揭”一词，只有在一些部门规章中（如在外汇管理局的98年1月1号发布的境内机构对外担保管理办法实施细则）中有提到。而作为律师，在提供法律服务中又大量地接触到与“按揭” 有关的事务。因此，我们有必要深入的研究和了解“按揭制度”与其存在和发展的趋势。 　　一、按揭的历史渊源： 　　所谓“按揭”，译为英文即mortgage.在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语 mortum，其意义为“永久”，gage原文为“质押，担保”。在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属 mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。这就是本文所要讨论的按揭。 　　近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构——建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时