对我国的商品住房的价格进行计量实证分析.docVIP

对我国商品住房的价格进行计量实证分析摘 要通过建立计量经济模型，对我国商品住房的价格进行实证分析，找出了影响商品住房价格的诸多因素。研究结果表明，人均可支配收入和竣工房屋造价是影响商品住房价格的显著性因素。基于模型结果提出了政策建议。关键词： 商品住房价格 ?影响因素 ?家庭? 多元线性回归模型住宅是房地产的一种类型，属于居住类房地产，包括普通住宅、 高级公寓和别墅等。目前我国住房供应体系主要有三个：一个是针对于为数众多的低收入家庭，实行 “廉租住房和经济适用房” 为主的住房供应政策；另一个是针对于数量庞大的中等收入家庭，实行 “经济租用房和限价商品房” 为主的住房供应政策；而对于数量相对较少的高收入家庭，仍然实行现金的住房供应政策，即为本文所要研究的商品住宅供应体系。2008 年新春伊始，建设部推出了三项重要措施：一是要抓紧完善住房保障体系；二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务；三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。自从 1998 年我国实行住房商品化后，国内各大城市住宅价格连年攀升，成为社会关注的焦点。房地产行业作为我国国民经济的支柱行业，不仅影响着经济的增长，也牵动着千家万户的心。再者，房价的攀升还影响其它第三产业行业的经营状况，提高了他们的固定成本，使其生产经营活动受到很大的影响。那么到底是哪些因素造成了房价的增长？到底房价应该处于什么位置才是合理的？我国的房地产应该如何走向规范的道路呢？本文将通过建立模型，一一探究这些问题，并提出可行性建议。一、 理论分析同其他商品一样，商品住房价格是由其价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值，也包括土地上建筑物的价值。除此之外，还受到供求状况、 竞争程度、消费者偏好、市场预期、房地产企业经营策略和政府相关政策的影响，其价格围绕价值上下波动。另外，商品住宅还具有建设周期长、价值量大、 空间固定性等特点，这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。首先，由于住宅的建设周期长，在短期内的供给是缺乏弹性的，导致其价格由需求决定，即使从长期来看，由于土地的供给缺乏弹性也会导致住宅的供给缺乏弹性；其次，从需求方来看，经典经济学理论认为，需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上，需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外，还要对未来房价的走向作出判断，形成对未来的心理预期。也就是说，在需求意愿不变的前提下，如果当前购买比未来购买更有利，需求者就会倾向于选择当前购买。如果大多数人对未来房价走势的预期大致相同，则会使得选择也趋同。当大部分人做出买和暂时不买的行动时，就会对市场价格起到很大的影响，会显著地放大或缩小当前需求，从而影响房价。最后，住宅的区位是影响其价格的重要因素，区位自然环境的好坏、交通通达度等将影响消费者的需求，从而影响其价格。二、 模型设定本文选取 2006 年我国各地区商品住房的有关数据进行横截面回归分析，以各地区的商品住房价格作为被解释变量 Y。影响商品住房价格的因素很多，考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，本文选取以下几个变量作为解释变量代表上述影响因素：??? 1．地区生产总值。代表一地的经济发展水平，商品住房价格与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高，因而两者之间应该呈正相关。??? 2．人均可支配收入。代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。住宅相对于其他资本品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致大量资本流入房地产市场，促使住宅价格上升。理论上该变量和房价存在正相关性。??? 3．竣工房屋造价。工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价，竣工房屋的造价直接影响了商品住房的成本，因此理论上该变量和商品住房的价格呈正相关。??? 4．土地购置费。土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在相当大的程度上影响了商品房的售价。随着开发的商品房不断增加，土地越来越稀缺，商品房的价格也会随着上涨，两者存在正相关性。??? 5．地区变量。本文以地区数据为样本，分析在全国范围内影响房价的因素，所以该指标代表的是宏观区位因素。我国东部沿海城市和中西部城市在经济、社会观念和政策等方面存在较大差别，前者房价应明显高于后者，在模型中以中西部为基本组。本文将其他影响房价的因素纳入随机误差项u。根据以上分析，设定计量经济模型如下：Yi=β1+β2X2i+β3X3i+β4X4i+β5X5i+β6X6i+ui 其中，Y为各地区的商品住房平均价格（元/平方米）；X为地区生产总值（元 /人）；X为人均可支配收入（元/人）；X为竣工房屋造价（元/平方米）；X为土地购置费东部沿海城市中西部