11年11月房地产讯息.pdfVIP

开发商资金链趋紧 房地产信托压力隐现 时间：2011-11-22 8:53:46 来源：上海证券报 近期万科在上海全线降价的消息闹得沸沸扬扬。随着房价下行压力逐渐增大， 住房成交量持续低迷，房地产开发商资金链日益紧张，这也给前期突飞猛进的房 地产信托业务带来了较大风险。 根据中国信托业协会数据统计显示，截至今年三季度末，投向房地产领域的 信托余额为6797．69 亿元，比二季度末增长12．32％。值得注意的是，前三季 度投向房地产的新增信托资金累计达3216．67 亿元，比二季度末大幅增长 54．82％。房地产信托成为信托公司业务规模扩张最为迅猛的信托业务。 房地产信托的迅猛增长始自2009 年下半年，由于银行信贷收紧，不少房企 甚至上市的大型房企都将融资渠道转向信托，发行了大量的房地产信托计划。从 这两年信托公司发行的房地产信托周期来看，以一年到两年期的房地产信托计划 居多，按照时间推算，今年底将有大批在2009 年下半年发行的房地产信托计划 需要到期兑付。而从目前的房地产市场情况来看，住房成交量持续低迷，很多房 地产开发商由于资金不能及时回笼造成资金链紧张，一旦房地产信托到期，而房 地产开发商又拿不出资金，房地产信托就将面临到期无法及时兑付的风险。 “从我们了解的情况来看，房地产开发商的资金链确实比较紧张，大部分房地产 企业都有资金周转的需求。”国庆节之后，上海某信托公司一位信托经理前往宁 波，并对那里的房地产开发商资金链状况进行考察，经过对宁波多家房企的走访， 他认为目前开发商的资金链状况确实值得密切关注。 这位信托经理告诉记者，根据他了解的情况，宁波当地的大型房地产开发商 并不多，以中小型开发商为主，目前银行信贷对这些中小房地产开发商的资金 “闸门”紧锁。而在目前房地产销售低迷的状况下，房地产开发商的资金不能及 时回笼，资金周转大多存在困难。该信托经理认为，虽然目前宁波当地的房地产 开发商资金链状况问题并不大，但如果未来几个月房地产价格下行，这些开发商 的资金链可能会出现问题。 “根据我们了解的状况，我们决定今年对房地产行业保持非常谨慎的态度， 原则上今后几个月不再上新的项目。”上述信托经理告诉记者。 记者了解到，出于风险控制的考虑和监管层日益加码的 “窗口指导”压力， 目前已有多家信托公司暂停发行房地产信托计划。“当然有些信托也是出于额度 方面的原因而暂停发放房地产信托计划。”上述人士表示。 信托业人士刘擎表示，前期发行的房地产信托中并不是都有风险。他认为， 应该重点关注几个方面：那些抵押率过高的；房产估值虚高的；信托标的物所在 城市房价跌幅大的；信托设计杠杆较大的；融资方负债率高的；信托项目所在地 新开工保障房面积较大的房地产信托计划都隐含着较大风险，这些房地产信托计 划都值得密切关注。 警惕房地产信托 “解药”变 “毒药” 来源：上海证券报 当信贷和股市融资闸门收紧之后，信托一度成为房地产企业缓解资金饥渴的 “解药”。然而在楼市冰冻、房价下行、销售低迷的背景下，信托这一解药有可 能演变成 “毒药”。业内人士提醒，明年开始，房地产信托计划将进入密集兑付 期，但是不少信托计划的标 的项目并没有实现理想的销售业绩，这意味着，信 托计划可能面临到期后还不上钱的窘境。兑付一旦成问题，房地产信托就有可能 步温州民间借贷危机的后尘。 近年来中国信托业呈现出了爆炸式的增长。2011 年第三季度，中国信托机 构管理的资产规模增至4.09 万亿元，其中17%的信托资金涉及房地产业。据普 益财富统计，2010 年上半年房地产信托新增规模1407 亿元，2010 年全年新增 2864 亿元，而今年上半年新增为2078 亿元，截至目前，房地产信托的存量规模 已超过6000 亿元。 对于遭遇债务重压和销售萎缩两面夹击的房地产企业而言，信托融资一直是 十分受欢迎的资金来源。但这种做法有可能是饮鸩止渴的方式。一般而言，房地 产信托的融资成本很高，资金利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、银 行的托管费等中间费用，融资成本估计超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%， 远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的。 作为资金紧张时的权宜之计，开发商通过信托途径筹集现金头寸可以缓解燃 眉之急，不过，目前的房地产信托计划绝大多数是为项目