河北涿州房地产项目市场研究报告402011年京郊发展战略生态旅游观光现代农业发展生态居住区.pptVIP

在售项目情况综合分析 案名 片区 规模 （㎡） 容积率 绿化率 建筑风格 面积区间 （㎡） 销售均价 （元/㎡） 金阳瑞景 北部生态区　 7.5万　 3.0 40% 现代风格 60-120 6500 大北京城上城 48万 2.3 66.8% 现代风格 50-120 7000 凯旋门 政府新区 50万 3.04 40% 欧式风格 50-120 7800 名流·涿郡东区 62万 3.3 40% 现代风格 88-125 6900 华泰豪庭 老城区 9万 2.0 30% 现代风格 45-115 7000 汇元·四季橙 15万 2.75 35% 现代风格 49-120 7000 紫荆尚城 3万 1.51 33% 现代风格 100-180 6500 金竹首府 开发区　 14万 3.42　 47% 现代风格　 76-120　 7000 涿州市城市北部的发展空间和提升价值加大，大型楼盘主要集中在北部生态区及政府新区； 涿州市内在售楼盘的容积率普遍较高，产品多以两梯四户的高层板楼为主； 建筑风格主要以现代风格为主，在建筑品质上有较高提升空间； 涿州市内户型产品面积主要以小面积户型为主，但户型的细节把握普遍较低； 涿州市内房屋售价主要集中在6500-7000的范围内，凯旋门的售价最高，均价达到7800元/㎡。 客户分析：北京客户的数量占到总数的50%以上，涿州本地客户占到10%左右 涿州市户籍人口达到65万人，其中城区人口23万人，其自身市场容量很小，但由于涿州市内有大量国企总部，城市人口增长速度较快，原本在北京工作的居民，逐渐迁徙到涿州市内； 涿州市内大北京概念的逐渐成型使得北京投资客户逐渐涌入涿州房地产市场； 涿州市内本地客户主要以旧城旧村改造为主，购买新住房的需求较小； 营销方式：路边道旗、传单、户外广告、报广、推广范围延伸到了北京市区 涿州市房地产项目的营销力度较大，营销辐射面延伸到了北京市区内，华美式营销模式在涿州市房地产项目中最为常见； 由于近期市场热度不高，各类营销活动也频频登上涿州市场，如看房送红酒等； 涿州市房地产市场总结 涿州市凭借着大北京概念，S5号城铁的建站，在2008-2010年市场持续火爆，但由于严厉政策影响，目前市场热度急剧下降； 涿州市内楼盘的开发水平还处于较低水平，户型产品的舒适性不高，建筑风格的品质感不强，主要的开发力度都集中在营销推广上，大都采用华美式营销模式； 涿州市内购房客户主要以在北京工作的客户为主，涿州本地客户的比例仅为总数的一成； 由于涿州市内大部分的地块都属于旧村改造，所以为了提高价值空间，容积率普遍较高，建筑形式也多以高层为主； 涿州市内房屋售价主要集中在6500-7000的范围内，凯旋门的售价最高，均价达到7800元/㎡。 涿州市房地产市场预测 大北京概念的逐渐成形以及城铁的延长线进驻涿州都会对涿州市房地产市场产生利好作用，涿州的地理位置对于北京西南部居民具有较大吸引力； 在楼盘销售价格上，由于最近持续严厉的政策影响，在2011年涿州市内的房价一直处于停滞状态，但涿州市的北部发展现在正处于萌芽阶段，发展成型后将会有极大的升值空间； 涿州市内楼盘开发水平尚有较大升值空间，从当前在售楼盘的情况来看，对本项目的市场竞争压力较小，同时在价格上可以有一定提升空间； 本项目开发建议 用地面积：300亩 容积率：住宅≤3.0 总建面：75万平米 经济技术指标： 涿州站 上念头村 范莲邓村 范阳路 京石高速 107国道 北部生态新区 政府新区 老城区 开发区 本地块位于北部生态新区的上念头村和范莲邓村，临近拒马河，自然环境条件优越； 地块在地理位置上位于政府新区、老城区、S5号线的中心位置，交通便利，位置优越； 地块现状： 涿州中学 地块现状 地块现状 本地块拆迁工程尚未动工，开发周期较长； 居涿州市当地居民表示，本地块拆迁难度较大，要重点注意； 项目开发注意事项： 涿州市房地产市场受到政策影响较大，目前市场热度不高，但总体看来市场还具有较大潜力，所以在开发节奏的控制上要重点把握，根据市场情况调节开发节奏； 涿州市内房地产项目的开发水平不高，本项目应抓住市场缺口，在控制成本的前提下，提高项目品质感，获得市场认可度； 本项目所在位置是涿州市内最为火热的生态居住区，市场认可度高，先天优势明显，但旧村改造成本难以预估，应首先控制好拆迁成本，确保项目整体成本控制； 涿州项目市场研究报告 2011年7月 涿州市概况 涿州市地处河北省中部，保定市北部。市域东西横距36.5公里，南北纵距25.5公里，全市土地总面积742平方公里。东邻保定市的固安县，距天津港160公里，南连高碑店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，北与北京市大兴县、房山区毗邻，