济南海尔绿城全运村项目营销策划报告131p未来之城销售活动策略.ppt

济南中高端客户写真 项目面临的竞争态势：机遇与挑战并存 北京棕榈泉国际公寓 高起的区域价值打造——揭示“城市中央公园区” 与豪宅的天然联系 区域形势：朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差，没有形成有竞争力的高端市场； 市场价格形势： 片区内楼盘价格：6000-7000元/平米； 本项目目标价格：10000元/平米； 项目核心概念：“城市公园文化”； 推广侧重点：强调公园文化和产品细节。 深圳中信红树湾 总占地面积：162653M2 总建筑面积：650000 M2 其中： 住宅建筑面积：505100M2 会所建筑面积： 6000M2 幼儿园：6000M2 中央广场：3000M2（横跨市政路） 项目分四期开发，其中一期588套 绿化率：65% 容积率：3.18 总车位：3500 梯户比：二梯两户，二梯三户 注册全新的生活方式——“湾区物业，比肩全球”！ 具体举措： 寻找国外同类型可借鉴案例模式，创建一种全新的物业类型——国际顶级湾区物业 ； 提出“湾区物业，比肩全球”的口号，定位明确，并将“湾区物业”注册，成为项目的专署代名词；系列湾区生活软文《“湾区生活”融入滨海长廊》、《深圳滨海梦，醒了！》、《得海湾者，始得深圳人居未来》等 深入挖掘项目核心竞争力，与竞争对手进行点对点分析，建立湾区物业十大指数，并通过形象楼书和产品楼书进行全方位深入阐述 海尔的企业文化关键词：真诚、责任、创新 求变创新，是海尔始终不变的企业语言。 更高目标，是海尔以一贯之的企业追求。 绿城企业文化关键词：真诚、善意、精致、完美，为城市创造美丽 我们参与建设城市，创造城市，必须研究城市的人文历史，关注房产品质；创造城市的美丽，应以人为本，以史为鉴。 我们应承担社会的基本责任、道义，为社会理财；教育是我们的归宿产业，我们应参与社会文明的创造，成为社会文化事业的建设者。 文化的、潮流的、未来之城 销售成本预算——制作费用 世联的销售现场“五星级服务” 标准的建立 建筑园林设计阶段 建筑师 提出更为具体的产品建议书 深化设计跟进（规划-单体-户型） 前期定位报告 营销战略——搭便车战略 建立评估标准——容积率分解北高南低/启动的容积率南区建立竞争优势 户型设计原则——户型创新，首创内花园系列、稀缺的都市单元和TOHO 产品附加值的深度挖掘——发展商资源 确保项目成功的项目启动策略——田忌赛马 其他规划指标建议（会所、商业） 阶段研究成果 工具/模型 大盘开发模式 GE模型 4V营销理论 波士顿矩阵 纳什均衡理论 世联本阶段主要工作是结合项目定位，从市场和客户角度预见方案的接受程度，及时提出修改建议和产品创新点建议 展示系统设计阶段 成立项目执行团队 展示区域建议 销售中心设计建议 持续跟进 产品定位总结 启动区产品盘点（点对点分析） 项目分期开发深化建议 项目运作阶段性检讨报告 启动区价格预测 销售中心位置、面积与功能流线分析及建议 样板间风格、位置、数量建议，室内设计师推荐（与室内设计师共同参与样板间创作与修改） 启动区环境深化建议（与景观设计师共同完成） 原则：产品价值的兑现与进一步提升 原则：客户感知价值最大化 世联高端住宅体系之——工作流程分析２ 质量保障 阶段 世联工作方式 阶段成果与研究方法 销售筹备阶段 项目执行团队 反复深入市场调查 策略总纲报告 明确项目目标——价值+品牌 整体定位——国际顶级湾区物业 客户定位——十大客户类型 项目命名——中信红树湾 一期策略总纲——联合片区炒作的片区策略/主动式挑战者的竞争策略/高形象的品牌策略/十大客户必杀策略 一期行动纲领——巧打片区、后发制人、树立品牌、十大必杀 阶段研究成果 目标客户的深入研究 项目核心价值点挖掘 销售执行报告 量化项目目标——4.5个亿销售额 市场竞争变化下的策略检讨——联合炒作变为领导片区 国际顶级湾区物业总攻略 执行方案——营销推广（占领要道、渠道利用、全国接待站、800免费电话、事件营销），展示（园林、样板房、售楼处、卖场氛围营造、楼书、影视宣传片等），销售服务（客服助理、银行综合服务大使、预约看楼） 世联高端住宅体系之——工作流程分析３ 质量保障 阶段 世联工作方式 阶段成果与研究方法 价格报告 市场比准均价确定 楼层差和朝向差确定 多套价格体系建立 竞争对手点对点分析 确定基于竞争的价格策略—平开高走，分批推售、节点式突破销售 确定入市价格及预测整体价格走势 阶段研究成果 工具/模型 市场比较法 楼盘对比打分体系 大盘分期开发价格走势 高端住宅价格年增长率 朝向差打分体系 价格表模板 客户意向摸底模式 客户调查问卷 销售筹备阶段 通过市场建立比准价格，通过客户摸底检验价格和推售策略，确保后续销售的成功 项目新闻发布会方