商业地产基础知识及市场定位73p2012年2月专题研究报告.pptVIP

商业地产基础知识及市场定位 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地发开发商要具备长线赢利的心态： 成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润 商业地产开发商应具备正视风险的心态： 商业物业长期运营管理中存在的风险也远比住宅开发来得更大，因此需要有长期经营、持续人力物力投入的打算，不要期望轻松收获 长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话 商业地产赢利要点 商业地产赢利要点 消费需求得到便捷满足 开发商 投资者 经营者 消费者 管理者 城市形象、政绩、税收增长、就业 租金收入和估值的增长 挖掘客户潜力，实现盈利和现金流稳定，保证未来发展 客流稳定增长、平衡消费者和商家 政府 商业地产开发经营的利益共同体 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地产赢利要点 产品设计要以最终使用者的要求为准 需要事先对商家进行调研、征求意见，对产品有特殊要求的业态尽可能提前签订意向书 商业建筑开发周期长，招商存在竞争，要先下手为强 商家对消费者的理解比我们深刻，开发商的信心基础是商家的信心 不当家不知柴米油盐贵。商家成功是整个商业物业成功的基础。 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地产赢利要点 综合商业主题定位的自主性是商业能力的集中体现，也是未来商业物业研发能力的基础 包括市场定位、客户定位、业态定位 主题定位会随着市场变化而不断优化调整，这是对运营管理能力的考验 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地产赢利要点 选择合适时机退出，是中国商业地产运营链条必须解决的最后一个问题 退出机制是提高项目IRR水平的关键 可选择的退出机制有：发行REITs、投行或基金收购、分拆后IPO、股权交易、资产置换、整售、散售等 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 如何进行商业定位 五 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位 如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合 如何进行商业市场定位 项目立地条件研究 项目经济环境的分析和生活结构研究 区域城市结构调查与城市发展规划调查 商业发展规划和政策研究 辐射区域（商圈）的确定和商圈结构分析 竞品及消费者分流、招商资源竞争性研究 市场定位的推导思路 本案市场定位 ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ [ 项目立地条件研究 ] 项目基本指标——与北美洲和欧洲相比，中国商业用地地块相对较小、容积率较高，加上一些限高等因素，商业设计很考验功夫；有些城市对于用地性质分类更细，要特别注意，如北京，写字楼和零售商业的用地是有区别的。 道路类别研究——依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干道双重功能，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道； 交通易达性研究——是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项目的车行和人行来外部交通动线； 周边环境和目前商业设施研究——类似我们的竞品研究，但也不完全相同。对于商业来说，“扎堆”往往是个好事。宜利用可借鉴资源，进行业态错位或互补性经营，共享客流； 如何进行商业市场定位 [ 项目经济环境的分析和生活结构研究 ] 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 政策分析（城市发展规划、商业网点规划、商业相关政策） 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 开发任何一个项目都涉及经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响更大。 如何进行商业市场定位 [ 区域城市结构调查与城市发展规划调查 ] 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划 如何进行商业市场定位 [ 商业发展规划和政策研究 ] 城市商业发展目标 城市商业网点规划 商业流通领域的主管部门是商务部（局）系统，娱乐休闲业态的主管部门是文化部（局），需要加强密切的联系，以获得必要的政府资源 相关部委（发改委、商务部）对于商业，特别是社区型商业会出台相应规范性文件； 建设主管部门、商务局会对有关商业的规划、设计制定一些标准； 所在城市商务局会根据国家十一（二……）五规划，制定相应的中期商业发展规划 如何进行商业市场定位 [ 辐射区域的确定和零售业结构研究 ] 地区间的销售动向 商业地区间的竞争状况 业种间的销售动向 大型主力店的动向 以上综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 如何进行商业市场定位 [ 竞品及典型性案例研究 ] 规模 客流量 提供的产品或服务、收益情况