上海浦东陆家嘴金融中心二期项目商业规划与车位建议报告66.pptVIP

陆家嘴金融中心二期 ■　项目解读 ■　市场纵览 ■　办公展望 ■　商业思考 ■　车位建议 ■ 案例借鉴 ■　市 场 纵 览 ■ 新增物业品质较高 由于未来陆家嘴写字楼集中供应区域为汇亚大厦及金茂大厦周边，所上市写字楼基本为甲+级。 ■ 未来供应急剧放大 2008年-1010年供应量超过100万平方米（尚不包括竹园的供应量），这一供应量占据目前陆家嘴的60%以上。 ■ 租金走势，整体稳步上扬，产品出现差异 整个陆家嘴由于供应量的急剧放大，空置率略有上升趋势，但新增供应写字楼等级较高，基本为甲+级，拉高了高端物业的租金水平，导致平均租金将呈稳中有升趋势，我们预计年增长率保持5％水平。 但是我们也看到空置率的提高必然会促使一些物业降价，高端物业会分流下一级市场，因此陆家嘴将呈现高端物业继续维持强势，低端物业（包括旧甲级）会出现租金下调、空置率上升。 2010年后，你好出尽，办公市场将出现僵持。 概况 六本木新兴商业区是由森大厦公司与约400多名房地产权者共同开发的。 占地面积约为11.6公顷，总楼面积76万平方米，有2762个停车位。 它以写字楼“森大厦”为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅， 成为一座综合性设施。 功能分区 ■ Mori Arts Center ■ Grand Hyatt Tokyo ■ Virgin Cinemas Roppongi Hills ■ ShopRestaurants ■ Roppongi Hills ArenaGardens ■ Roppongi Hills Residences ■ Roppongi Hills Mori Tower ■ TV Asahi 主楼 森大厦是主要的办公区域，也是该综合体的最主要部分。高54层，由2-5楼的饭店等商业店铺、7楼～48楼的写字楼、49楼以上的美术馆及会员制俱乐部构成，其中包括由约80家店铺所组成的购物中心“WEST WALK”；设有由完全独立房间的会员制图书馆；会议室的“六本木学术hills”；可以360度“眺望东京市容”的展望台。 艺术中心 MORI艺术中心坐落在MORI大厦的第49层，是六本木文化的中心和象征，包括MORI美术馆、六本木东京观光俱乐部和六本木希尔学院。 Grand Hyatt Tokyo 作为六本木中心的鲜明的里程碑。她以大量创新的酒店、酒吧引导着一种充满活力的生活方式，她配备了2800平米的典礼和会议设施，成为完美的婚姻和社会聚会的场所。 Roppongi Hills Arena Gardens 在六本目大舞台旁边，有大型的公众公园和很多小园林。68000棵树木和灌木营造了一个温馨高贵、四季常青的环境，让每个游客在每个时刻都能感受自然气息。 Roppongi Hills Residences 在风景如画的六本木社区有两栋高层和两栋低层的住宅楼，含有793户豪华住房。这个生活小区设备完善，设计精美，安全舒适。还包括有医院、旅店等硬件配套。 Roppongi Hills Residences Roppongi Hills Mori Tower 高238米的54层 高楼MORI TOWER是该综合社区的主要办公区域，提供了380000平米的办公空间。 Roppongi Hills Mori Tower TV Asahi 案例借鉴 六本木综合体 案例借鉴 六本木综合体 商业思考 市场认识 现状：目前区域内除正大广场为综合性商业外，其余均为小体量的商务配套。 展望：随着新鸿基及国际金融中心的陆续上市，预计陆家嘴区域的商业未来上市量可达到15万平方米左右，且面市时间相隔不远，届时对本项目的商业必然会形成较大的竞争，但同时，对于区域商业的发展成熟也带来的契机。 原因： 整体补缺\与本区域业态配比,交通状况相吻合 正大广场业态转变后，经营状况有所好转 改变”昼城”现象,导入大量人口 具有国际知名娱乐区相似的条件,即非常靠近或已成 为商务功能区的一部分. 商业思考 总体定位 陆家嘴商务区的商业辅助 上海市的娱乐休闲中心 与外滩遥相呼应的时尚旅游商业 商业思考 业态定位 咖啡 休闲茶座 特色小型超市、干洗店、24小时自助银行、品质书店、工艺作坊等高端生活配套设施 银行营业厅、艺术 展示、高档咖吧 酒吧、美食城、 电影院、百货商 店、时尚/文化展 示、主题娱乐设