上海南汇惠南住宅项目别墅市场研究报告812010年.pptVIP

* * * * * * * * 年份 开盘当月销售统计 开盘当月销量占当期推量比 公寓 别墅 叠复 华钜御庭 一方新城 听潮豪园 艺泰安邦 布鲁斯小镇 莱茵美墅 枫丹白露三期 汇锦城 2007年 面积 - 8489 9844 64382 - - - - 占比 - 59% 55% 32% - - - - 2008年 面积 12458 1133 - 1907 - - - - 占比 34.5% 11.3% - 2.3% - - - - 2009年 面积 29456 - 10842 45966 - 2874 9168 - 占比 76.6% - 24.5% 49% - 21% 47.5% - 2010年 面积 - - - 17025 4659 1777 9920 占比 - - - 38.3% 47% 6.8% 31.7% 综合来看，区域可比项目开盘当月销售面积占当期推量比例多在30%-60%之间。 分物业类型来看，公寓产品开盘当月去化比例较高，平均在50%左右，别墅类产品则相对较低，平均在35%左右。 从时间上看，07年、09年开盘当月去化较快，08年则普遍低迷，而10年开盘项目则在35%左右。 各类产品开盘当月销售去化率 竞品分析—销售分析 项目 月均销售套数 开盘时间 销售总时间（月） 备注 公寓 华钜御庭 38 2009年12月 9 仅统计09年12月后 上市部分 艺泰安邦 49 2005年10月 50 一方新城 17 2007年7月 27 统计截至09年12月 听潮豪园 24 2007年6月 40 别墅 布鲁斯小镇 43 2010年4月 6 不含小高层公寓 莱茵美墅 7 2009年10月 12 枫丹白露三期 7 2009年5月 16 叠复 汇景城 37 2010年6月 4 不含小高层公寓 区域公寓项目月均销售套数在20-40套左右，别墅项目月均销售10套左右（布鲁斯小镇除外）。 作为10年新开楼盘，布鲁斯小镇90墅产品以其“创新、90平米150平米的使用空间”并多重促销活动赢得了市场的认可， 而汇锦城则以其“大盘低价”并组合营销策略取得了不俗的销售业绩。 综合比较来看，区域公寓产品可以走量，而别墅类产品销售周期相对较长，但创新及灵活的营销策略等可以促进项目销售更快实现。 各类产品月销售量 竞品分析—销售分析 年份 销售均价 普通公寓 别墅 叠复 华钜御庭 一方新城 听潮豪园 艺泰安邦 布鲁斯小镇 莱茵美墅 枫丹白露三期 汇锦城 2005年 - - - 4750 - - - - 2006年 - - - 4341 - - - - 2007年 - 5910 5701 5300 - - - - 2008年 6910 6918 6932 7150 - - - - 2009年 12870 6547 7701 9031 - 20955 14072 - 2010年 13080 11812 12531 11000 18064 23645 17430 11130 从整体走势来看，区域项目销售均价呈现逐年上涨趋势，09年底到10年初，价格出现较大幅度跨越， 整体进入万元区间； 分物业类型来看，区域公寓产品均价在1000-13000元/平米，别墅产品在18000-25000元/平米；汇锦城叠复产品受新场镇整体发展制约，当前均价在11000元/平米左右。 10年，一跃整体进入万元价格区间 各类产品开盘当月销售去化率 竞品分析—销售分析 年份 广告推广 公寓 别墅 叠复 华钜御庭 一方新城 听潮豪园 艺泰安邦 布鲁斯小镇 莱茵美墅 枫丹白露三期 汇锦城 2005年 - - - 29 - - - - 2006年 - - - 93 - - - - 2007年 - 2 2 22 - - - - 2008年 3 3 3 17 - - - - 2009年 11 - 1 20 6 11 14 - 2010年 7 2 2 2 22 13 15 15 合计 21 7 8 183 28 24 29 15 注：以上统计以可监测的报广媒体为主 除艺泰安邦项目外，区域项目报广媒体广告年均使用多在10次左右，其中别墅项目明显更多运用报广媒体进行宣传推广。 从年份来看，区域项目09年以后报广媒体使用更加频繁，由此可以看出区域逐渐有封闭开始向外发展。 艺泰安邦作为区域第一个超50万平米开发的商品房项目，大量的广告推广既是营销的必须手段，也是帮助其树立标杆形象并迅速占领市场最有效的方案。 各类产品广告推广 竞品分析—销售分析 销量 符合市场一般性规律——在市场景气时，项目走量较大，在市场低迷时，项目销量被抑制，对市场变化反应较为敏感。 推量 除09年后开盘的别墅及汇锦城项目外，公寓产品或进入尾盘销售，或延迟推盘，当前上市供应量明显不足。 价格 销售分析小结 已基本全