山东青岛长江东路项目市场调研及产品建议报告117.ppt

目的性购物业态简介 目的性消费市场： 业态单一集中，区别于日常消费品和休闲类市场。客群购买这类市场的产品时，一般不会考虑是否偏远，因此通常这种业态出现在城市远郊（市场的辐射面广，不单依靠周边人群）。 这类市场包括： 专业市场：国美电器、齐赛科技城等家电数码类市场，家居家具灯具市场、五金机电城、汽配城、仓储物流市场等。 娱乐餐饮业，包括饭店、KTV、健身中心、洗浴中心等。 中心城区专业市场： 租金高、人群密集，适宜家电、数码、小商品、玩具类市场。本项目远离中心商圈，显然不适合此类市场。 近郊型专业市场： 包括家居建材、灯具、五金机电、汽配、物流等市场。五金机电类、仓储物流类租金过低，汽配城经营过于粗放，灯具市场一般较小而难以支撑规模较大的市场。可供选择仅为家居家居建材市场。 餐饮娱乐街： 包括饭店、KTV、洗浴健身场所。KTV等娱乐场所需求的单店面积过大，高端消费群体餐饮选择上注重静谧和隐私性而不注重是否远离中心城区因此餐饮业是选择之一。 本项目与各类目的性消费市场的契合性 选择一：专业市场业态（方案二，家居建材类） 黄岛家具市场分布： 目前大部分家居建材类商业分布于黄岛中心商业区。项目周边缺乏家居建材类商业，存在市场空白点。 一般说来，家居建材类业态租金承受力低，不适合在市中心经营，因此黄岛家居建材类市场急需移向近郊。可以说本项目做家居建材市场存在升值可能。 家居类商家选址的KPI 直辖市、计划单列市、沿海开放城市等二线以上城市 快速交通干线 大型住区边缘 不以单个选址地点的局部竞争考虑； 从公司集团角度出发，若干店形成战略联盟 ---- 专业市场 【家居、建材】 内因 外因 建筑自身要求 道路要求 公司战略要求 总规模：3万平米以下；单一业态1.2～1.4万平米 层数：2～3层 单层面积：5000~7000平米 建筑格局：实用率高；其中进深在50～70米 车位：万平米至少200个，400个最优； 层高：5.5米左右； 快速交通主干道一侧，进入行强 昭示性好；无遮挡 城市住区边缘 总部投资，统一经营，不重点参考周边人口数； 城市属性 区域属性 竞争关系 政策导向 家居建材类市场选址要求较低，项目可操作性强 业态定位及选择：家居建材市场 中型家居建材超市 “百安居”（BQ） 家居建材类市场选址要求较低，可在城市边缘，不需重点参考周边人口，体量多在3万平以下，店面昭示性稍有要求；物业统一管理，项目可操作性强。 业态定位： 百安居（BQ）隶属于世界500强企业之一的英国翠丰集团（Kingfisher Group），是世界领先的大型国际装饰建材零售集团。百安居中国（BQ China）是中国最大的连锁建材超市。 百安居（BQ）简介 “一站式购齐”的超市零售业务 这是百安居的基本业务。依靠全球性采购网络，百安居超市内19个大类、2万余种家居装潢产品一应俱全。从建材管件、木材、地板瓷砖、油漆涂料、装饰灯具、厨卫设备、五金工具、电工电料、园艺用品、布艺家具等，更有装潢设计、装修服务，让消费者真正实现“一站式”购物。 经营范围 百安居（BQ） 1、中型建材超市，“百安居（BQ）”目的性购买为主，极大的增强 了本项目的商圈辐射半径。 2、项目周边（长江东路天目山段）已随着市场发展逐步集结了若干 五金、建材，但整个周边并无此业态旗舰店，区域市场对此中高端 建材市场基本尚属空白，“百安居”的出现顺应市场发展。 3、百安居“早已看好近年来蓬勃发展的黄岛市场（整个黄岛区域65万人 的基础人口及正迅猛发展的房地产市场），已在黄岛区域设立装修中 心，但尚未有实体店。 4、“建材超市“形态，即可与区域内的”金沙地块“形成完全区隔， 同时”超市“形态也可尽量大的共享其客流。 5、直接近距离面对安子片区“250万平方米的房地产客户”。 6、提升本项目住宅产品形象，为住宅的销售增加了重量级卖点。 家居建材市场业态定位支撑 家居建材市场业态规划建议 独立持有的卖场类业态 对外销售的沿街品牌专营店 家居建材市场业态的优劣势 优势： 存在市场空白和市场需求，可存活 正常经营后，增值无忧 利于企业品牌的提升 劣势： 大部分物业需要自己持有，不能迅速回笼资金 选择二：餐饮类业态（方案三，集中餐饮） 黄岛餐饮分布： 安子片区餐饮业明显不足，作为城区近郊，本片区餐饮业存在相当大的市场机会。 餐饮类业态在本片区存在机会点。 缺乏餐饮配套 餐饮类商家选址的KPI 各类 -人口聚集区； 特殊客户资源形成的产业链 只考虑与本公司同档次的经营差异 文化环境 消费时尚 大型集中餐饮 内因 外因 建筑自身要求 道路要求 公司战略要求 总规模：1000～5000平米居多 层数：独立沿街1～4层；或写