小产权房的法律问题探究.pdfVIP

理论研究 商品与质量 2012年l2月千l 小产权房的法律问题探究 口张光毅 (上海海事大学 上海 200000) 摘 要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的 背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房 问题的法律症结继而提出解决的办法。 关键词：小产权房；法律政策；土地管理 ；城乡二元对立；民生； 一 、 小产权房概述 小广：十义”是 个‘社会问题，政府 处理该问题时要时刻汴意保障民 所谓小产权房，散 来说是指不符合城乡建设规划、 集体 地之 ， 、 民十义，兼顾 家利益、地方利 与农民利益。 上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行法律，所以小产 1、依 目前圈情，修订 《地管理法》 权房从产生之 日起就 合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，j』是民 先对是否 当建点城乡统一的建设 地市场，确保农村集体建 白『J约定俗成的 种说法，实质是不受法律保护的。 设jfj地 与国有 |L地”同价同权”的问题。本文以为赋 农民集体过多对 依 《士地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地 集体土地的处分权，包括出让集体土地的权利，表面t增加了农民的权 被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农 利，但是由于我国还没有建 起对基层政府有效的崎督机制，农民集体 村集体的建设用地 建设的房屋，如果存农村的农用地上建设房屋，将 相对于基层政府处r弱辨群体的地位，这样势必滋生乡镇村牲 政府 被作为违法建筑而拆除。 此，在农用地上建造的房犀不能属 r农村 的腐败行为，将出征集体i：地所得收益囊为己有。因此 《土地管理法》 小产权房的范围，集体建设用地是指非农业 目的的土地，由要包括宅基 小宜赋 农民集体过多埘集体 t：地的处分权，包括出让集体J地的权 地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。 利 。 据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户 其次，如j：文所述 家 地补偿0 I：地转为建设川地之后增值利 白住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。这三类房屋虽然 益之间的巨大落筹是导致 政府及农民集体违法开发、转售小产权 用途有所不同，但均因其所 占的集体土地使用权不得转让，也没有政府 房的蘑要原因。因此修改 《L『地管 法》时要完善上地征收制度，一方 房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行 自 面要提高征地补偿金额，另…方丽要限制基层政府 分配 1地补偿费 由流通，这是其本质特征。而这…特征使得它们与城市商品房可以完 中享有的权利，防止乡、村十部截留、挪川甚至贪污 地补偿款。 全 自由流通的特点相比，具有保护力度lI，J、”的弱势，故而被形象地称为” 2、修改我阅传统的典权制度，仃l助 j破解d,i权难题。 小产权房”。 典权是我国传统的习惯法制度，继承人可将祖宅出典给承 人，小 二、小产权房产生的原因 仅获得了不菲典价，还可随时赎叫典出的祖产。我困物权法麻否规定 l、小产权房间题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果 典权，学者在起草物权法时争议很多。三进 三出之后， 法杆最终放弃 近年来，我国城市化的速度 日益加快，城市人口呈迅速增加的态势， 了典权入法的方案。笔者认为，如果典权只是传统陋刊，确实／1该承认 解决住房问题就成 了城市发展的重要任务。但是相对于不断攀升的房 典权。然而，如果承认传统习惯法中的优秀因索并善加修止，不妨修 E 价哳吉，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨I恒。房价的 传统典权制度 ，以服务于现代社会。虫¨果人民法院承认典权的习惯浊 增长直接刺激了人们的购房欲单，因为如果现在不买，以后会更买