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崇文项目可行性研究报告 第一章、项目概述 1．项目实施背景 本项目属历史遗留项目，已有国有土地证，不需要进行挂牌。 第二章、项目条件及规划 1. 项目条件 项目交通条件良好，东侧北侧都临路，西侧是崇外大街，南边是两广路，周边交通路网便利。市政管线接口就在项目东侧路下。 2. 项目规划方案 项目用地面积5100平方米； （平层建筑）项目规划地上9层，地下3层。其中地上（3至9层）为酒店式公寓，建筑面积10500平方米；地上（1、2层）和地下1层为商业，建筑面积为6300平方米；地下（2、3层）为车库，建筑面积5000平方米，约100个车位。以上本项目总建筑面积21800平方米。建筑高度为30米。 项目用地面积5100平方米； （跃层建筑）项目规划控高为45米平层建筑实际建筑高度为30米另外还可利用高度为15米，可采用地上9层，地下3层。其中地上第3层为平层建筑层高为3.3米，建筑面积为1500平方米；地上（4至9层）为跃层建筑层高为5.8米，建筑面积为9000平方米跃层为9000平方米（跃层的9000平方米为赠送面积，根据国家有关规定可不缴纳土地出让金）；地上（1、2层）和地下1层为商业，建筑面积为6300平方米；地下（2、3层）为车库，建筑面积5000平方米，约100个车位。以上本项目总建筑面积21800+9000=30800平方米。（含跃层赠送面积）建筑高度为45米。 3. 项目定位 由于项目所处地理位置，商务价值很高，而为了便于资金回收所以定位成酒店式公寓——有厨、卫功能的小型办公建筑。 A、人群定位 小型公司和私人投资客户，他们需求的物业是：位置好，使用方便自主、有商务功能配套、价格费用较低。市场参考：领航国际等。 B、设计定位 建筑物应采取框架式设计； 平层层高3-3.3米；跃层层高为5.7-5.8米 外墙用涂料； 户室中央空调； 集中供热； 大堂和公共区为精装修，其他为简装或毛坯； 建安造价在2500-3500元/平米； 户型和户型比待详细调查。 C、注意提高商务功能配套与物业服务水平。大堂不做太大，但1、2层商业可做定向销售如咖啡厅，大堂与周遍商业相结合，提高商务服务。 D、销售价格定位与计划 商业25000-30000元/平米； 酒店式公寓18000-22000元/平米； 销售采取低价入世，开工既开始认购，积攒人气，封顶后2个月应全部销售完毕。 第三章、项目三通一平还需投入 项目手续（四证）情况 一、本项目于1993年取得的国有土地使用证，由于历史原因，当时无须办理规划用地许可证 1、现在本项目具有国有土地使用证，并可在项目开发时重新核定变更土地使用年限和时间。 2、现在本项目可随时补办规划用地许可证。 3、现在本项目具有规划意见书，由于想做一些规划调整，但早已申报办理规划工程许可证，并可随时尽快取得。 二、现开发手续主要工作包括： 1、方案调整\规划方案设计审批、取得用地许可证（09年5或6月完成）。 2、取得拆迁许可证（计划09年5月完成并启动拆迁，09年9月完成拆迁工作，预计费用为4500万高限。 3、完成土地证变更（09年3月完成）。 4、施工图设计（09年5-8月完成） 5、办理人防、消防审核（09年7-8月完成） 6、办理建设工程规划许可证（09年8-9月完成） 7、报装施工水电、办理开工手续（09年9月完成） 8、09年10月开始施工。 09年12月开始预售，并于主体封顶2010年6月前正式销售回款90%。 第二、拆迁应与手续报批同时进行 本项目的建设将对提高地区整体形象起重要作用，所以区政府对项目的拆迁工作非常支持，并可随时尽快办理拆迁许可证。 拆迁费用： 1、本项目有待拆居住房屋1100平方米和办公用房（区属街道企业）700平方米。根据前门地区现在实际拆迁情况，居住房屋（小面积户）拆迁费3万元/平方米、办公用房拆迁费1万元/平方米，总计拆迁费4000万元，考虑其中部分居民在项目一期已作过安置，所以预估实际拆迁费为3000万元。 2、拆迁服务费按拆迁费的1.2%计算为：36万元。 3、评估服务费按拆迁费的1%计算为：30万元。 我们将拆迁费用的高限放大到4500万元。如拆迁费能及时到位，又有区里支持，预计拆迁期3-4个月。 第三、拆迁计划 拆迁相关情况介绍 现场房屋情况： 项目用地内有居民52户，1100平方米，而用地内西侧部分居民（具体户数据还待核实）曾经进行过安置，后回来非法抢占，现出租给外地务工人员使用，对治安和环境造成很坏影响。安置过的居民不应再作补偿，最多给些搬家费用，估计实际拆迁量暂按70%预估为770平米。居民房屋除5户是私房，其余是房管所直属公房；房屋破旧，存在很大的安全隐患，与北京大都市很不和谐，区政府希望尽快整治，改善地区环境。用地内还有一