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****项目可行性分析报告 目录 前言 项目决策背景分析 第一部分 项目概况 第二部分 市场情况分析 第三部分 规划设计情况分析 第四部分 项目开发 第五部分 投资收益分析 第六部分 综合分析及建议 前 言 随着国家对房地产行业在贷款及土地两个口子的调控加强，房地产商的生存环境越来越恶劣，许多开发企业面临死亡或转行的境地。我公司近两年开发项目较少，市场占有率降低，致使目前可售楼盘很少，资金回收总量少期限长，若不及时采取措施，也会陷入困境。公司选择在此时进入“****”项目，对于重塑企业资金链条、提高知名度、增强员工信心、渡过目前的难关具有举足轻重的作用。为规范具体操作流程，提高工作效率，规避开发风险，提升企业竞争力，特制定项目可行性分析报告如下： 项目决策背景分析 外部因素： 1、项目位于城北高水片区，随着城区及城东利于居住的区域开发热潮的兴起，该两处区域己处于无地可开发的境况，开发商、消费者及政府开始把目光投向了城北片区。目前共有十多家开发商在此开发商品住宅，不仅取得了较佳的业绩，也积聚了大量人气。同时相关配套设施也在逐步完善之中，政府即将出资兴建二桥一带的滨江广场及拦河坝，在本项目所处的涪江河段蓄水，这一规划不仅利于积聚人流，也将极大地改善本区域的外部环境，对本项目具有极大的利好。 2、高水片区东与科学城住宅区临江相望，北接圣水寺及西科大，西邻园艺科创园区，南接五一广场，有着优异的大环境；区域内有长虹三分厂、九洲集团、华丰公司、灵通电子公司等知名大企业，具有大量的高购买能力人群；随着西科大的扩建及作用的强化，将在未来两三年内带动青义镇的经济迅猛发展，城北成为科技及文化中心的可能性非常大，城市外延范围的扩大将使得本片区不再是城市边缘。 3、市委、市府即将迁至园艺科创园内，使园艺片区成为新的政治中心，这一举动将会在市政配套、人气、商机增长方面对邻近的高水片区造成巨大的辅射作用，促使本区域全面高速发展。 综上所述，高水片区成为开发投资热点的可能会在下半年开始露出端倪，并会逐渐成为城市开发的重点区域。 内部因素： 1、宏观环境对房地产企业极为不利，我公司在此时迎难而上，通过各种努力进入项目开发过程，对提高市场占有率，提升品牌形象，避免陷入资金断流的困境，凝聚人心，扩大社会影响力具有极为深远的意义。 2、该项目是公司未来3-5年战略规划的核心项目，通过该项目的开发，公司在目前供求基本平衡的市场状况下可取得4000余万元的税前利润，不仅可以渡过目前的难关，还可为未来的持续发展提供良好的基础。 从内外两个因素来看，公司目前进行“****”项目的开发不仅是必须的，也是可行的。 第一部分　项目概况 1、地理位置 项目地处**市城北高水片区涪江西南岸，项目地，面积，西临，临涪江，。交通：6，7，8，27，3336，38，39路均过高水36路在项目处有站台，出行不便，需在施工过程中考虑增加公交线路或由公司出资设置小区内部交通车； ⑵市场：有高水市场、虹高市场800米）及小型超市，能基本满足生活所需，但缺乏大型购物中心及连锁超市，商业氛围较淡薄； ⑶医院、药店：203医院、404医院 ⑷学校：高水小学，平政小学、公园：西山公园，五一广场娱乐：电影院，浪淘沙洗浴中心，好歌城餐饮业：基本上都是低档餐馆，米粉店，小火锅，在卫生、规格服务上都难以让人满意银行：地周围一家信用社，凯厦花园附近有一家商业银行，在长虹三分厂门口有家工商银行营业厅。。11000㎡ 总建筑面积：127932㎡ 其中：多层住宅面积：63512㎡；高层住宅面积：49340㎡ 底层商铺面积：8500㎡ 车库面积：6580㎡，有停车位390个，其中一层架空车位228个，地面停车位72个，道路停车位90个 公建配套：1100㎡ 容积率：1.74 绿化率：38%，绿化占地面积22800㎡ 建筑密度：0.30 第二部分　市场分析 1、全市总体市场情况分析 ⑴供需方面：2004年由于受全国宏观调控的影响，全市房地产开发投资额为22.9亿元，比去年减少29%，降至四年来的最低点，全年施工面积202万平方米，实现销售面积148万平方米（数据来源于房管局市场科统计资料，略有差异）。 表一　　　　03.04年施工及销售量比较表 时间 2003 2004 总面积 均面积 总面积 均面积 施工量 普通 165万 131㎡ 108万 128㎡ 电梯 60万 161㎡ 46万 159㎡ 别墅 16万 267㎡ 8万 285㎡ 销售量 普通 85万 127㎡ 95万 132㎡ 电梯 35万 160㎡ 29万 145㎡ 别墅 5万 337㎡ 6万 289㎡ 由表一，2004年全年施工量减少，虽然下半年销售量持续下降，但总体销量去较2003年有些微