开发流程职责.xlsVIP

房地产开发流程及各部门职责 房地产项目开发流程 节点 主要阶段 主要工作内容 工作部门 主要部门工作内容 备注 土地获取阶段 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 策划部 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 了解周边配套情况 了解地块周遍的交通等情况 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 土地深判 可行性研究报告 现状图（区规划局取得） 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等（策划部只对汽修用户进行调研，其他并未进行） 项目最终定位 项目定位由区政府定位 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 此项并未实际操作 开发周期及付款计划 项目方案确定 由策划部及三位股东确定 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 合同条款的草拟和完善 提供资金 用地规划许可证 土地出让合同 提供土地出让合同 出让金、交易费交费证明 提供资金缴纳出让金、交易费 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制申请报告 研协助提供相关项目资料 向项目备案机关提交申请报告 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费） 提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1：500现状地形图3份（反楼座） 详规 委托设计详规 办理土地证 地籍图4份 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 提供相关证明资料 规划设计阶段 区域市场调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分） 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 了解投资客户对竞争项目的投资意向 项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 配合完成公建部分业态选择与数量确定 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 配合完成公建类定位 经济测算 逐步细化成本测算及利润率分析 现金流测算 项目发展报告 开发计划 根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同各主要部门初步制定土地开发计划和销售计划。 根据工程情况排定工期 项目考核指标初定 提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 资金流 根据工期制定工程款支付计划 配套费及土地款支付计划 设计前期 明确产品设计思路 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见 策划部 销售部 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 合同文义审核 成本审核 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。 结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计 工参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。 销售 ：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 工程：提供各项配套费用标准 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 负责提供图纸 修建性详规成果 提供参考意见 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。 销售、商业：根据产品成本情