2016年年10月12日南京南湾营超市项目分析报告.pptVIP

【南湾营超市项目】分析报告 纲 要 项目概述 南湾营超市，是马群地区大型经济适用房社区的配套附属设施，据建设单位的负责任介绍，项目2008年8月开工，2009年底竣工，由于项目体量较大，周边居住人群不足8万人，不足以支撑消费和维持正常的营业，开发商南京商茂集团在该项目销售及招商中都遇到了重重困难。 该报告将通过对南京市房地产如住宅市场，商业地产的状况等，对国家宏观调控后区位市场和南湾营的商业市场实地调研，数据推测，及该地区的未来发展状况对该项目进行论证和分析。 总体量800万平方米 2011年南京住宅商品房上市量 城中，上市量约28万平方米 （16个楼盘，8个纯新盘） 城北，上市量约80万平方米 （23个楼盘，3个纯新盘） 河西，上市量约120万平方米 （25个楼盘，10个纯新盘） 仙林，上市量约23万平方米 （9个楼盘，6个纯新盘） 城南，上市量约70万平方米 （11个楼盘，6个纯新盘） 城东，上市量约25万平方米 （8个楼盘，2个纯新盘） 江北，上市量约240万平方米 （34个楼盘，7个纯新盘） 江北，上市量约240万平方米 （34个楼盘，7个纯新盘） 江北，上市量约240万平方米 （34个楼盘，7个纯新盘） 江北，上市量约240万平方米 （34个楼盘，7个纯新盘） 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘） 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘） 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘） 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘） 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘) 2011年南京楼市住宅房销售状况 2011年南京楼市住宅房销售状况 四月上市的3600套房源，大部分来自江北、城南、河西，而一向与江北并驾齐驱的江宁板块总体表现低迷，新上市房源有原来的1000多套缩水至仅200余套，不及城南、河西。但价格的优势，使得两江板块依旧是销售主力，加上城南金地自在城的出色表现，刚需仍然主导市场。同时南京万达广场和德盈国际广场的热销，并紧追金地自在城为4月销售排行榜二、三名，说明限购令下，非限购项目将受到人们更多的关注。 2011年4月的住宅销售走势图 2011年上半年住宅的认购及成交 各版块认购与成交的图表 南京商业地产状况 与写字楼市场的居高不下相比，南京商铺销量直跌谷底，与二季度相比下降了4成多。虽然南京目前在售商铺绝对数量不少，但多为住宅底商及运营并不理想的烂尾铺。三季度仅有少量的名企优质商铺取得热销，如中海凤凰熙岸、保利香槟国际和御江金城。此外，缺乏对投资者吸引力较大的大型综合体项目也抑制了商铺投资。6月5日开盘的仙林大型综合体东城汇开盘当天劲销4.5亿，说明具有广阔前景的综合体项目更受投资者青睐。据南京搜房网数据监控中心统计，10-11月南京将有9家商业项目推出约4000套房源。 2011年三季度写字楼成交量居高 商铺成交成下跌趋势 2011第三季度南京写字楼成交分布图 2011第三季度南京商铺成交分布图 近三年南京商业、办公销量对比表 商业地产成交走势图 2011年南京市商业地产租赁市场一览表 商业地产成交的下跌带来租金市场的繁荣 南京商业地产租金最高的区域分布在新老城中心，分别为鼓楼、玄武、白下、建邺四区。写字楼租金最高的地区集中分布在鼓楼区，前20位中鼓楼占有8个。商铺租金最高的地区为白下、玄武两区，前20位中分别占有7个和6个。位于鼓楼的湖南路写字楼及商铺均为最高值，是不折不扣的双冠军。此外，新街口、洪武北路、中山路及丹凤街等地区总体租金处于高位。 商业地产成交的下跌带来租金市场的繁荣 建邺区作为南京的重点区域，其发展势头非常迅猛。再加上多家大型商业项目的入驻，如写字楼项目新地中心、国睿大厦，在建的南京环球贸易广场、奥体苏宁广场等商业项目，未来发展前景非常可观，租金上涨趋势也相当明显。 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 9月是楼市的传统旺季，然而在国家调控下住宅成交量并不乐观。曾被预期看涨的商业地产同样未能摆脱遇冷的命运，“金九不金”，商铺写字楼成交双双下跌，尤其是商铺跌至2011年度月成交量最低值。 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 9月写字楼成交虽然与去年同期相比增长了120%，但与今年8月份相比仍然有所下降。客群相对集中、租金不断提高、经营相对方便，种种优点使开发商倾向于对写字楼项目自持经营，因此南京在售写字楼房源不多。万达独撑南京写字楼市场，连续几个月以来一直是写字楼成交的主力军。南京万达广场预计9、10月份推出一栋5A级写字楼，共500多套。近期还有几家项目计划推出写字楼，城南德盈国际广场预计9