2016年年上海房地产市场情况.pdfVIP

2013·起步高调 难言安枕 上海楼市年刊——回顾与展望 上海中原地产研究咨询部 2013 年 01 月 前言 前低后高出意料 喜中带忧难安枕 在世界经济发展不明朗的背景下，中国经济依然保持强劲势头，这和房地产业的贡献密不可分。 2012 年楼市的调控尺度及市场走向继续受到宏观经济背景的左右，体现着“为经济大局服务” 的角色。在第一季度，国内经济发展速度减缓，GDP 增速更是降至几年来新低，每当关键时刻 就有人提出为房地产松绑的声音。虽然中央对楼市调控的口径没有变化，但各地方松绑楼市政策、 导入购房需求的努力持续进行，并基本探实了政策红线，在解放刚需及改善需求方面迈出了步伐。 纵观 2012 年上海楼市，上海共计成交商品住宅 73600 套，较去年大涨 25.1% ，共计成交面积 832.9 万平方米，同比也大幅提升了32.6% 。二手房市场2012 年成交套数比2011 年上涨45.3% ， 成绩斐然。表面光鲜靓丽，背后却暗流涌动。虽然上海楼市在政策口径上并未有明显新变化，但 年初半月三变的限购令耐人寻味。上海楼市的起伏，背后也有着地方经济与中央经济，地方调控 与中央调控博弈的印记。从年初延续2011 年的低迷交投，到“小阳春”的升温，一直到“红五 月”，上海楼市的步伐走得并不坚实。但 6 月初第一次降息，却极大调动起市场对2008 年“救 市”的回想，各类需求迅猛入市。但7 月份的再次降息则更多揭示了经济增速下滑的风险，提醒 重燃乐观心态的市场。 基于消费性需求政策松绑成功，以及“城镇化”、“国民收入翻番”等宏观政策利好刺激，2012 年后半程楼市持续发力。虽然上海在政策口径上并不跟风，但市场预期却受到直接感染，因此在 年底再一次掀起“逆周期”交投暖潮。土地市场也在政府供地的配合下随之得以迅速升温，比如 上海外滩滨江开发、太平洋财产保险联合体以27.7 亿元竞得黄浦地块，楼板价高达 36176 元/ 平方米。12 月，万科、绿地等四家公司联合以54.3 亿元的底价拿下上海南站商务区地块。“地 王”频显，成交记录不断被刷新，都与楼市交投的“暖冬”行情形成呼应，并显示出进一步发展 的强大惯性。这拨“暖冬”多少是有点出乎意料的，开发商在供应方面并没有做好太充分的准备， 交易即汹涌而来。 全国楼市中，2012 年具有一定的分裂性。受 2010 年政策调控，开发商转战三、四线城市，进 过大跃进式的发展泡沫已越来越大。受到市场回暖的影响，2012 年下半年恒大、佳兆业等靠三 四线业务为主的开发商也加入到储备一二线城市土地的队伍中，也使一二线城市土地溢价率显著 上升。基于紧俏的土地供应、开发商回潮的强力竞买、已处高位的信心惯性，都将支撑楼市在新 一年的高位运转。但随之而来的，是挥之不去的政策阴霾。上海作为一线楼市的代表，很难在 2013 年取得政策放松喘息的机会。 “城镇化”的提出给房地产发展带来新的变革契机。但是“城镇化”并非房地产化，而是长远的 社会发展过程。就目前农民收入不高的前提下关注的重点应是廉租房和保障房而不是毛利率高的 ~ I ~上海中原地产研究咨询部 商品房。“城镇化”也并非简单的造城，目前的三、四线城市存量供应相当高，供应风险已经显。 目前一二线城市在调控政策下苦苦支撑，若明年三四线城市不能接过“救楼市”的大旗可能拖累 目前已回暖的一二线楼市。这是2013 年上海楼市中众多向好因素中，掺杂的为数不多却又至关 重要的逆向声音。 在政策选择方面，前一轮“史上最严厉调控”远不是楼市调控终点。限购令仍有余力可以发挥； 房产税也还被关在笼子里，上海重庆都没有得出令人信服的试点效果和值得推广的经验。在没有 拿出切实定型的房产税之前，任何有关房产税是“有用”还是“没用”的结论都是空话。与楼市 关联并不紧密的反腐即可震荡出众多“房叔”的情况下，房产税的震慑效果在楼市中将长期存在， 并会不时地拿出来用一下。但它注定是要在“土地财政”走到末路之后才真正亮相的命运，决定 了明年真正意义上的房产税并没有多少在上海落地的可能，但通过“试点深化”来适当压制下市 场情绪却可以信手拈来。 在这种情况下，上海楼市在2013 年高开平走的可能性就非常大，不管是成交量还是成交价格大 约皆如此。