2016年年沈阳华强城推广思考.pptVIP

2012年华强城推广思考;让我们将时间倒退至2011年;4月 临时售楼处开放，选址辽宁大学东门鉴赏欧洲。 ;已售;2011年， 推盘时间较晚， 推广宣传工作仓促， 三房产品销售不佳， 缺失了品牌和项目形象;一、市场分析;2007-2011年1-11月商品房供求市场;时间;3、全年成交价格基本保持平稳;宏 观 结 论 总结市场表现 在宏观政策的影响下，沈阳2011年市场表现为，量增价平，回归了供销比率在5:4的平稳局面，相比全国一线城市而言，沈阳市场在第一年的政策打压下表现良好。 究其原因在于： 买方市场：刚性需求仍为主导，减缓政策限制 政策：二环内局域限购使购买仍存在一定空间。 卖方市场： 1、沈阳供应市场结构较为成熟，商品房档次呈金字塔状态相对稳定，并且在后期卖方市场针对刚需调整供应结构，一定程度上减缓观望。 2、沈阳价格市场相对稳定，商品房价格呈环形均匀分布，保障消费者不同价位的需求。 3、众多实力品牌开发商的良性主导促进市场稳定 首先均匀布局沈阳房地产板块，并对板块定价起主导作用，今年其合理的定价减少了板块价格泡沫的出现。 其次，其品牌效应对市场观望也有一定的减缓作用。 预判： 通过宏观分析，四季度的限购效果已经逐渐主导市场，未来宏观政策的延续和不放松仍将持续影响市场，而观望情绪的产生将不可避免，综合来看，未来短期内市场将处于不乐观也不悲观的状态;宏观市场对本案的启示： 一，沈阳刚性需求仍为市场主导，而近期住建部透露，明年有意降低首套房贷利率，如果首置客群得到政策解套，将成为2012年前期策略的突破口。 因此市场建议，策略指向以刚性需求为主，针对首置、首改客群为策略重点 二、加强品牌形象塑造，可有助于化解目标客群的观望情绪，同时在未来卖方市场为迎合刚需，可能导致产品同质化现象更为严重，因此加强自身独特产品优势的诉求可有效区隔竞品，促进销售;;;项目名称;唐轩公馆：103;三盛颐景蓝湾：102;1、板块内项目利益点鲜明，道义商业板块注重生活便利性，道义蒲河板块更注重宜居性，板块划分有利于区隔竞品 2、 除汇置、雅居乐两大定位高端的项目外，其他项目主力产品集中在65-95平的两房，加之整个板块的推广品质偏低，促使道义区域被普遍视为中低端板块，本案若立异于市场，必须提升项目的品牌形象。 3、 本案的小三房产品市场占有率较大，但是由于板块内项目普遍定位于首置首改类客群，首置类客群对三房优势认识不多，导致其很容易因总价低而选择两房。而首改类客群由于区域价格偏低，更偏好110平以上的准三房，综合以上原因造成本案三房产品滞销。 针对这一问题，首置客群建议：以三房的优势对其灌输，加强其一步到位的思想产生，促进三房产品销售。 改善客群建议：抓住这类需要品牌形象来匹配自身身份的这一心理，因此加强本案的区域影响力和品牌形象诉求，以本案的形象优势，去针对竞品的形象不足，满足目标消费者的心理诉求，促进销售。;根据区位相近，产品线相似，价格相近;项目名称;基于竞品对比，并结合自身大盘形象优势，本案的市场定位为：;二、产品分析;此次推出26F高层2栋，18F小高1栋，以及30F公寓2栋，住宅产品位于园区的西入口，由于不临近主干线，受噪音影响较小，公寓产品临近项目主商业和公交站因此生活便利性较高。;此次推出住宅产品楼间距达70米，南向楼体光照均在3小时以上，具备阳光疏朗的优势。;此次推出的住宅产品可享有园区的下沉广场。同时可观赏白桦林园，因此产品的绿化和景观较佳。;GB3户型 105 缺点:卧室通透效果较差，书房影响客厅的通风效果。动静双线交织。 优势：南向客厅，双卫生间;产品特点： 百平三室为了满足功能性的需要在设计方面存在一定的问题，也可能会成为销售的劣势，但我们功能性强的特点一定会成为产品销售的优势！;三、客群写真;地缘性客户：;板块挤压型客户：;从客群样本中可以看出，我们的客户基本属于地缘性客户与城市版块挤压客户，他们看重华强的品牌实力和地铁上盖的优势，并相信华强城能满足其大城生活的美好愿望。;四、定位分析;市场、产品、消费者：;定位思考：;聚焦:;道义地标 地铁上盖 商业旗舰 大城形象;地铁上盖物业越来越成为人们置业首选，这将标示着生活将告别交通拥堵，却能体验畅享瞬达城市的魅力。在华强城，地铁无缝链接聚集潮涌人气与财气，轻松穿梭于城市，与城心繁华只一步之遥，不因区域而局限，离尘而不离城，生活不远，畅达未来却很近。;独有的32万平旗舰商业引领沈北潮流 成为区域内独一无二的地标性建筑;110万平大盘体量树立大城形象，为大城生活许以愿景;华强城集地铁，商业与住宅大盘于一身，必将给所在区域带来巨大的改变，对于一个区域的商业、繁华、人居带来更高的发展，也必将