房地产项目开发实用操作手册.docVIP

PAGE PAGE 47 房地产项目开发实用操作手册 目 录 HYPERLINK \l a1 一、前言――――――――――――――――――――――01 二、项目开发基本进程计划――――――――――――――02 HYPERLINK \l a3 三、土地购买――――――――――――――――――――03 HYPERLINK \l a4 四、市场调查与产品定位―――――――――――――――05 HYPERLINK \l a5 五、成本分析与监控―――――――――――――――――12 HYPERLINK \l a6 六、项目设计――――――――――――――――――――17 HYPERLINK \l a7 七、地质勘探与文物钻探―――――――――――――――19 HYPERLINK \l a8 八、土地交付、管理―――――――――――――――――20 HYPERLINK \l a9 九、三通一平――――――――――――――――――――21 HYPERLINK \l a10 十、前期手续办理――――――――――――――――――22 HYPERLINK \l a11 十一、施工单位的确定――――――――――――――――26 HYPERLINK \l a12 十二、施工许可证办理――――――――――――――――29 HYPERLINK \l a13 十三、施工―――――――――――――――――――――30 HYPERLINK \l a14 十四、检测―――――――――――――――――――――33 HYPERLINK \l a15 十五、材料、设备采购与认价―――――――――――――34 HYPERLINK \l a16 十六、竣工验收―――――――――――――――――――36 HYPERLINK \l a17 十七、交付、入住――――――――――――――――――37 HYPERLINK \l a18 十八、项目销售―――――――――――――――――――38 HYPERLINK \l a19 十九、项目财务管理―――――――――――――――――39 HYPERLINK \l a20 二十、专门组织―――――――――――――――――――41 HYPERLINK \l a21 二十一、专门表格――――――――――――――――――42 一　前 言 在总结公司以往项目开发的经验和教训的基础上，公司企管部牵头编制了本《项目开发手册》。 编制手册的目的在于以下几个方面：一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来；二、把项目开发的流程和工序进行有效的整合；三、把各业务部门的工作内容和标准更加清晰地定位；四、各业务流程中的配合、协调工作更加标准化；五、让大家明白，自己和本部门在开展工作的同时，别人和别的部门正在不同的工序上努力。我们大家的工作都需要来自于同事们的支持和帮助，自己重要，别人也重要，甚至别人更重要。 《项目开发手册》不可能把项目开发过程中所有的工作全部列完，只总结了一些原则上的内容。《项目开发手册》更不是教条，我们鼓励和提倡在符合原则基础上的创新和突破，我们希望通过大家的努力，大大提高项目开发的效率和效果，真正从项目开发中体现我们鑫苑公司的团队战斗力，体现我们公司的管理水平。 HYPERLINK \l ahome 三 土地购买 土地购买工作由地产部负责 一、土地购买工作流程 详细可行性研究特定机会研究初步可行性研究收集土地信息 详细可行性研究 特定机会研究 初步可行性研究 收集土地信息 付款、办土地证转让协议、摘牌项目评估 付款、办土地证 转让协议、摘牌 项目评估 二、各工序主要工作 1、收集土地信息 1.1 主要内容：主要是研究当地的地产市场，了解拟投资区域的地产资源，分布状况及每宗土地资源的详细资料（包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等）。根据信息精略估算项目投资成本、开发周期及经营风险、构思项目开发的框架。 1.2 信息来源 1.2.1 政府发布的土地批租信息 1.2.2 市场信息中剥离出来的土地转让信息 1.2.3 城市规划部门提供的城市规划信息 1.2.4 其他信息渠道的信息 1.3 工作成果：筛选有价值信息 2、初步可行性研究 2.1 工作描述 在项目意向确定以后，对项目的初步估计，以确定项目建设的必要性，完成时间、财务上的可行性等。 2.2 主要分析内容 2.2.1 市场和生产能力，预测市场需求，根据市场预测做出初步生产规划 2.2.2 物料投入分析，包括从建设到经营的所有物业投入分析 2.2.3 项目设计规划 2.2.4 项目开发进度安排 2.2.5 项目投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹措资金的渠道及初步筹集方案。 2.3