200708_戴德梁行_扬州_信息服务产业基地规划终期报告.ppt

扬州信息服务产业基地 扬州——富有历史和文化气息的千年名城 广陵区人文景观与城市建筑的结合 文化传承建筑案例之二——外高桥誯德会所研发区 吴家祠堂，又名“誯德堂”，地处上海浦东外高桥保税区之中，建造于1933年，占地面积3200平方米，建筑面积1440平方米，为当地望族吴炳生氏兴建的家族祠堂，与临近的杜月笙的杜家祠堂、钟惠山的钟家祠堂各显一方。解放后，誯德堂长期作为兵营而得以保存，风骨依然。上海外高桥保税区管理委员会和三联发展公司对该项目进行了保护性修缮和开发，作为外高桥保税区文化中心和交流平台 。 关于广陵新区基地建设与文化内涵的思考 从扬州及广陵区的城市特色，以及以上两个案例我们可以看出，一个园区是否能够真正成功，除了建筑的形态控制和产业布局外，其所拥有的文化内涵也是非常重要的因素，尤其对扬州这样一个本身就具有二千多年历史，拥有深厚文化底蕴的城市。 广陵新区地处京杭运河之东，相较运西的城区而言，文化历史的亮点不多。如何在推进开发信息服务基地的同时，将扬州传统的文化与现代产业进行揉合，是值得我们认真思考的问题。 园区功能运营机制－公共员工餐厅 运营主体 建议运营主体为两家第三方的专业餐饮公司。 园区功能运营机制——会所 运营中应注意的问题 －产业园区的会所要有展示功能，使得其不仅具有实际使用的功能，而且具有文化推广的作用。展示的主题可以请专业的策划公司设计，定期更换。比如呼叫产业专题就有很多的题材可以挖掘，比如呼叫产业的起源和发展，呼叫产业著名人物的介绍，甚至呼叫产业设备厂商的产品、最新技术的展示，著名呼叫中心企业的专题展览等等。并且这些展示活动应该与整个会所相融合，尽量显得自然。这样使到访者能够享受优美环境的同时又对园区的主题有了深刻的认识。 －会所还应该与诸如CTI论坛这样有影响力的行业组织联合起来，定期组织重要的行业峰会，并且争取将这样在全国有影响力的会议活动留在园区，这样对整个基地的影响力辐射到全国，将大大有利于园区的招商。这是这个会所的重要衍射性功能，对把园区提升到全国呼叫产业基地有着至关重要的作用。 －园区还应该将会所活动与广陵新区北部的生态旅游度假区结合起来，将其作为大型活动的分会场与会所主会场进行联动，使赴会嘉宾更能体会到扬州的优美环境。 园区功能运营机制——其他配套功能 运营主体 以各个服务提供商为主体经营。 基地公司主要职能部门组织架构建议 关于建设工程进度表的说明 此工程进度表为一标准的例子。基本上包括了工程建设中从得到用地许可证开始到房地产证办理的所有步骤。 整个工程进度大致可以分为三个部分。第一部分从用地许可证开始一直到施工许可证办理，属于施工前期报批准备阶段；第二部分为建筑施工阶段；第三部分为工程验收完成阶段。 结合扬州信息服务产业基地的情况，三十个月左右的时间肯定不能满足各方面对其尽快实施和完成的要求。鉴于第一阶段和第三阶段大量的工作是审批或者验收、办证，如果能够取得政府方面的大力支持以及通过基地开发公司自身的运筹安排，应该是可以加快进度的。政府各相关部门可以加快审批进度，做到特事特办；开发公司要抓紧每一环节，如在扩初方案审批的同时可以让设计公司先行开始施工图的设计等等。 在第二阶段根据工程体量的大小，时间有所不同。在这一阶段没有太多可供压缩的时间，只能依靠严格的施工管理和总包单位的配合，在保证建设质量的前提下，尽量缩短工期。 从表中来看，第一阶段大致为７个多月时间，如果进行比较理想，则预计可以压缩到４个月时间；第二阶段(16个月）虽然各个工程具体时间不同，但是最多只能有２－３个月的压缩空间；第三阶段到规划验收完成如能控制在２个月内则最理想，因为此时基本已经能够交付客户进行二次装修了。从目前的情况看，如何尽量把第一阶段和第三阶段的时间压缩或者纳入第二阶段，以最大限度缩短工期是业主需要考虑的。 招商策略与推广建议——价格策略 招商策略与推广建议——时间策略 招商时间策略原则：基地整体的招商节奏应该配合基地总体开发节奏，提倡将招商工作尽量做在项目开发前面，以便更好的获取市场需求，有机会充分挖掘定制类客户项目，体现基地优势性和前瞻性。 招商策略与推广建议——形象策略 对于产业园区的开发而言，现在已经进入了品牌营销概念的时代。最好的例子是大连软件园（DLSP）。作为国家级软件产业基地之一的大连软件园经过多年的发展，随着自身的不断发展壮大，已经由自主开发经营转向品牌管理输出。先后在武汉、苏州等地与当地政府以及高新区合作，设立了自己的大连软件园分部。品牌管理输出不同于单纯品牌的简单复制，其中包括了背后的资本运作、园区管理、营销模式等具有丰富内涵的一整套经营理念。 扬州信息服务业基地要秉承这种理念，精心打造自己的品牌，争取能够在全国树立起自己的园区形象。 招商理念 项目推广客户定位和策略 招商策略与