南京房地产市场调研市场报告67P2010年.pptVIP

项目 花园面积 世纪天城 200-400m2 卧龙湖国际 300-500m2 森湖溪谷 117-492m2 山河水 300-500m2 明发珍珠泉9号 300m2 复地朗香 200-500m2 赠送的花园面积大小一定程度上可以反映出别墅的档次，目前南京别墅花园面积多在300m2左右，因产品不同而有所差异。因此，本案高端产品花园面积也需要合理规划，若花园面积难以有效扩大，可考虑做部分下沉式庭园，内庭院，提升领域感，形成多层次景观格局，形成自身特色。 南京别墅市场花园面积分析 从宏观大环境来看 ：长期看好，短期面临一定的市场风险 目前楼市宏观调控趋紧，但楼市宏观调控的基调仍以稳定楼市为主，预计在未来2-3年内，整体楼市的发展将会呈现曲线上扬的发展态势，长期看来楼市的发展呈上升的态势，但短期内市场波动的趋势在所难免，在此前提下，项目的入市时机以及项目的入市时所推的产品就显得至关重要。 从长三角发展来看：长三角城市间的深度融合使得区域前景看好 随着长三角城市间的深度融合，长三角之间的同城化效益日趋明显，尤其是沪宁、沪杭、宁杭一体化的加速发展将在一定程度上给南京房地产市场的发展带来新的拓展空间，而这也将为本案客群的多元化发展打下了基础，尤其是沪宁、宁杭城际线上的客群将有可能成为本案后期去化的潜在客群。此外，长三角楼市的迅猛发展无疑也使本项目面临良好的发展预期，项目长期增值预期是可以确定的。 南京别墅市场小结 从各别墅板块定位来看 ，本案处于远郊板块 整体为第二居所的格局 城区板块别墅主要以打造纯粹高端别墅为主，江宁三山区随着配套的设施逐步融入主城区，目前已成为南京别墅购买的首选区域，别墅整体定位趋向于高端物业的转变。由九龙湖方山、仙林板块和老山板块组成了近郊别墅区逐渐融入主城区，将成为城市别墅未来的主流发展方向。由溧水、汤山、宝华等区域组成的远郊板块均拥有优质的山水资源或温泉资源，成为别墅购买客群高端休闲度假的第二居所，由于这些区域可开发土地众多，未来将在南京别墅市场上扮演越来越重要的角色。 从别墅产品形态来看 ，经济型别墅为主，小户型低价总价产品市场去化良好 南京别墅市场目前别墅产品主要以独栋、双拼以及联排产品为主，其中联排别墅产品是南京别墅的主力产品。从远郊别墅成交的产品类型来看，经济型联排受市场的关注度相对较高，其中双拼产品凭借其合适的总价以及舒适的居住品质较南京高端消费者的青睐。从南京目前大部分别墅产品来看，尽管后续供应量仍相对较大，但产品同质化现象较为明显，高性价比以及具备一定创新性的产品相对不足，因此对本项目来讲，其后期产品定位既要符合市场发展的实际情况，又要考虑市场的空白点，以实现项目自身价值完美过渡。 南京别墅市场小结 年龄 年龄集中在35－55岁； 事业和家庭处于丰收的阶段，有较强的经济积累； 成长经历 60年代生人或70年代生人，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段； 意识到自己在经济腾飞阶段积累的财富可以通过不动产来保值； 当前生活区域 本市、外省市，多拥有较高端物业； 高端物业或租赁或自有，地段都不错； 经济实力 具备一定的经济实力 其经济实力已经足够其满足生理、安全、社交、尊重的需求； 置业经历 拥有至少二次置业经历； 投资过普通公寓、高档公寓、办公，多年置业经验后选择高档别墅物业； 教育经历 教育经历较高； 拥有专业技术知识的同时，他们还坚持担负着更多的家族长者，圈层领袖的社会地位； 家庭结构 家庭结构为两代三口或四口； 他们的子女基本不在身边，对家庭天伦之乐较为看重，对精神休闲追求较高 出行方式 家中至少有一辆车； 对车位数量关注； 购买行为特征 对品牌所提供的身份标签作用，社交圈层作用、增值保值作用非常关注。 对自然景观资源情有独钟，拥有的满足感更重于居住的实际体验。 购买第二居所别墅客户表征 客户深入 南京中高端客户需求特征归纳 目标客户特征 高端客户需求特征 区域 区域价值是客户选择的首要因素； 新兴豪宅区域形成优先吸引高端客户中的投资者 用途 打破原有的单纯自住或投资区别，复合型用途投资兼自住客户比例大幅上升 无论用途如何，未来升值空间成为客户选择物业的重要因素 客户需求特征 投资及投资兼自住：以小面积低总价、素质最优的产品较为关注，此外对稀缺特色产品以及对高附加值、高性价比产品较为关注 自住客户：由于家庭人口数量（一同居住）以3-4人为主，对户型的功能性较为看重 对品牌认知 对品牌有一定的要求 需求户型 对低密度产品要求做到项目个性十足，性价比突出，花园等要能体现身份品味，户型面积控制合理； 周边配套 自住型对项目周边配套要求不高，但要求满足基本生活需求； 投资型对项目周边配套要求不高，但长远来看项目周边配套应逐步完善 地段 对地段具备一定的要求，但对项目周边的自然景观要求更为明显 期望项目通过发展能