马鞍山湖西路步行街营销诊断.docVIP

马鞍山湖西路步行街的营销诊断 马鞍山湖西路步行街，在马鞍山规划此处时就策划把这片地打造成一个经济繁荣的商业区，以此带动城南的发展，统筹兼顾，协调区域发展。然而事实并非如此，此时的湖西路步行街店铺萧条，客源稀少，甚至于好多马鞍山本地人都不知道有这么一条街。此种景象怎么不令人差异。 其实事实上，这种政府规划和实际发展不同步的现象大有所在。湖南省醴陵就是这么一个案例。具体的原因有以下几点： 关于招商工作。 招商先行。目前国内一些城市的开发商，整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。 ?本项目招商工作没有启动，这是最大的不利因素。商业地产的生命力就在于其商业经营的状况，而经营状况的好坏则取决于招商工作的成败！没有招商，商家如何进场？无商家经营，投资者又怎会看到投资价值？ 关于定位 ?作为商业步行街的定位，基于几个方面：第一，本地区所在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。本项目的定位比较模糊，在各类商业地产大行其道的今天，简单的作为步行街来定位已没有吸引力！只有充分挖掘项目的潜在价值，进行差异化定位，才能突破市场！ 三、关于主力店 俗语“舞龙看龙头”，在复合型商业地产中，几个大型品牌商家总是能够吸纳更多的商业资源，带动商业经营中的“骨牌效应”。在本项目的招商中，必须引进几家有实力的品牌商家，以主力店的经营形式进驻本项目。如此，即可提升项目的商业档次，拔高项目形象，又可以吸纳更多的商业资源，带动中小商家的进驻！ 针对以上这些原因我们可以采取以下这些解决措施： 项目定位： 本项目作为醴陵首个复合型主题商业步行街，它的形象定位非常重要。从这个战略高度着眼，我们认为“文化北路商业步行街”的形象定位一定要高起点。要把它放到醴陵的城市建设与招商引资的举措中去，是展示醴陵经济文化建设成就的窗口，同时又融合项目本身建筑风格里的文化内涵，把项目打造成醴陵的城市名片！“文化北路商业步行街”打造醴陵的城市名片 规模定位： 资源和购买力，可以规划为以大型超市百货、休闲娱乐、精品服装服饰等形式为主要经营模式，部分社区服务为辅的精品商业步行街。由于醴陵市没有这样一条精品特色的商业步行街；再加上近年来经济发展迅速，百姓可支配收入增加，购买力增强，消费群体对这方面的需求越来越强烈，这种经营模式的商业街是顺应市场需求的。还有本项目的区位优势，可以让本条商业步行街成为消费者外出休闲、商品展示、商务洽谈的极佳场所。 ?从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较本项目步行街地处醴陵市最繁华的核心商业地带，有着丰富的人气，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的需求，整合与项目有关的各种要素，运用创新策划体系，将项目所具有超前性、差异性、引导性、适用性的特殊商业模式，运用科学的营销策略快速销售完毕，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给与需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前区域商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在： ?1、是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素，目前该项目在这方面具有一定优势，后续人气及商业发展需要做进一步的引导； ? 2、是新的商业模式和经营理念，当前国内风行的新的商业模式已经对部分投资者形成很大影响，投资者投资观念已经开始从投资传统的人车混行的街铺向投资集聚式商业物业、综合性的“商业广场”、“主题式商业街”“体验式商业街”等新的经营管理模式、主题式商铺转变； ?3、是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、绿化、小品、进深、层高、及对消费的有效客户引导系统，还有商铺的水、电、煤气、通 风、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。 ?三、项目目标客户定位 ? 1、项目目标客户群分析。醴陵市地处湖南东部，是著名的瓷都。近年来经济增长猛进，民营经济发达，商业活动活跃，经济具有极强的辐射力，流动人口多，且富有阶层较多，他们是醴陵经济的主角，对改善自己的装着提高自己的生活品位有着很强欲望，并且消费能力极强。同时项目可借助醴陵经济的辐射性吸引部分株洲市乃至整个湘东地区的消费着前来购物，休闲娱乐。 ? 2、租赁使用商铺的目标群分析醴陵是湖南民