房地产业住房保障政策及住房市场分析培训讲义（48页）.ppt

住房保障政策与住房市场分析 2011.5 内容提要 住房保障政策基本概念 住房保障的原因 住房保障政策的目标与策略 住房保障政策的原则 新房建设补贴政策的过滤效应 廉租房的经济效率和福利分布 租金管制的市场效应 内容提要 我国现行住房保障手段的分析评价 我国现行保障住房供应方式的评价 7.1住房保障政策基本概念 一、 住房保障政策的概念 住房制度是决定住房投资，住房供应方式，分配方式和经营管理方式的基本方针。 住房政策是落实住房制度的具体方法和措施。 住房保障政策是针对困难群体的住房政策。 7.1住房保障政策基本概念 7.1住房保障政策基本概念 二、住房保障政策类型 政府财政补贴：影响相对价格结构，从而可以改变资源配置结构，供给结构和需求结构的政府无偿支出。 7.2 市场经济下政府提供住房保障的原因 由于住房的特殊性，住房保障在市场经济条件下也是不可或缺的。 (1)市场经济条件下的资源分配无法自发实现收入的公平分配。 （2）住房具有外部性，往往被家庭和业主所忽视。 （3）住房是“优值品‘，其价值容易被低估。 （4）满足特殊阶段的特殊需求。 7.3 住房保障政策的目标 衡量住房条件的标准： （1）人均住房数量（面积或房间数）；（2）住房质量（建筑物，周边设施和环境）； （3）住房支出与收入比重。 住房保障政策的总体目标： 解决住房困难，提高人民的居住水平和居住质量，保障公民居住权利。 7.3 住房保障政策的目标 我国现阶段的目标： 加快解决城镇住房困难居民的住房问题。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策；调整住房投资结构，重点发展经济适用房。 我国2020年的目标： 达到小康社会住房标准，住房从满足生存需要向舒适型转变。基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套 、设备齐全”。 7.3 住房保障政策的目标 实现住房保障目标的策略： （1）实物形态方面，保证较高质量等级的住房供给，满足困难户对住房的更新换代的要求。 （2）支付能力方面，增加家庭的可支配收入；降低和调控住房价格（租金）。 7.4 住房保障政策的原则 一、效率原则 所谓住房保障政策的效率性是指所采取的政策在多大程度上实现了预期的目标。 7.4 住房保障政策的原则 7.4 住房保障政策的原则 7.4 住房保障政策的原则 7.4 住房保障政策的原则 二、 住房保障的中性原则 所谓住房保障政策的中性原则，是指住房保障政策的设计尽可能使保障政策不影响市场中各房地产子市场的相对价格，保证保障对象之外的住房消费主体的消费行为不受或少受影响。 中性住房保障政策：不改变高、中、低各档住宅分市场的相对价格，从而不干扰私人经济部门的选择的政策。 7.4 住房保障政策的原则 三、住房保障政策的节约和便利原则 住房保障政策的节约和便利原则强调住房保障政策的选择具有简明性，易操作性。 中性原则和节约便利原则是由效率原则引致的，节约和便利表现为运作效率的提高。 7.4 住房保障政策的原则 四、住房保障政策的公平性 （1）施政对象之间的公平原则 住房保障政策的公平原则首先应在施政对象之间得以体现，一是保证收入和住房条件相同的家庭应享受同样的住房保障，即所谓横向公平；二是收入和住房条件不相同的家庭应享受不同的住房保障，即享受纵向公平。 公平原则的关键在于收入和住房条件的定义和衡量。 7.4 住房保障政策的原则 （2）施政对象和非施政对象之间的主权平衡原则 理想的住房保障制度是效率和公平之间的权衡结果。 五、住房保障政策的稳定原则 新老政策之间应该具有连续性和连贯性，新政策是老政策的改进，以保证施政对象有合理的预期和理性行为，防止经济、政治或社会的波动。 住房保障政策与住房市场 三种常用的住房保障政策： 新房建设补贴政策，公共廉租房政策，租金管制政策。 问题： 以上各住房保障政策如何通过住房消费规律影响住房市场？ 住房保障政策的运作效率如何？ 7.5 新房建设补贴政策的过滤效应 一、过滤效应 若政府对中等质量住房（中等收入家庭）的建造给予补贴。在新房开发补贴政策中谁受益？ 假设某一城市具有以下特征： （1）城市总家庭数目给定，有120个家庭； （2）住宅市场细分为中档住房（中等质量的住房）市场和低档住房（低质量的住房）市场； 7.5 新房建设补贴政策的过滤效应 （3）业主可以根据两类住房市场价格的相对高低，将其拥有的住房在两个分市场内变换，将住房提高为中档住房或降级为低档住房。 （4）两类房子为不完全替代品，两类家庭根据市场价格变化在两个市场之间搬迁。 图7-1 中档房补助政策对中档房市场和低档房市场的影响 中档房建设补贴政策对住房市场的效应 (a)中档房市场 需求效应。中档房价格下跌引起需求量增加，有些家庭搬出低档房，迁入中档房，需求量沿着曲线D1向右移