房地产买卖培训教材购房陷阱规避之六（91页）.ppt

01-10-12 购房陷阱规避（六） 制作者：尹科 房贷常识 购买住房，通常有两种付款方式，一种是一次性付款，另一种是向银行贷款。 一次性付款是过去最常见的一种付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。一次性付款一般都能从销售商处得到房价款一定的优惠，如是现房则能较快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款的方式价格相对较低。不利之处就是一次性付款需要大量现金，且损失此项目的利息，对经济能力有限的购房者压力较大，另外，如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按时交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险较大。 （一）房贷的方式 个人住房贷款有两种方式： 一是公积金贷款； 二是商业贷款。 1．公积金贷款 住房公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款。属于政策补贴性质，贷款利率低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为同期商业银行抵押贷款利率的一半），而且低于同期商业银行存款利率。也就是说，在公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 住房公积金贷款有以下作用： （1）帮助职工定向积累购房资金。由于一套普通住房的价格一般相当于职工家庭二三十年的收入总和。但住房作为一种长期的消费，特别是现在国家已经取消福利分房，实施货币分房补贴的房改新政策后，居民在购房资金的筹措上更是需要依靠自身长期的积累完成。为了解决这一问题，从我国的国情出发，住房公积金制度要求职工从参加工作开始，每月拿出一部分工资收入，定向储蓄，定向用于购房，这并不意味着要额外增加职工的生活负担，而只是要求职工在住房消费上拿出理应拿出的那一部分收入。这也并没超出居民的经济承受能力。 （2）帮助职工提前购房或住房装修。 虽然房价相当于职工年收入的二三十倍，但职工参加住房公积金后，就有资格获得住房公积金管理机构的低息优惠贷款，五六年后就可以用其这些年积蓄的存款、住房公积金余额，再加上从住房公积金管理机构得到的个人住房公积金贷款。也就是说，参加了住房公积金的个人，可以更有保障地买到住房。 此外，对已有住房的家庭，当其对自由住房进行翻建、装修时，也可以向住房公积金管理机构提取个人的住房公积金，以资助解决所遇到的资金不足问题。还有，即使家有祖传住房，在个人一生的工作中尚不需要动用住房公积金来构建房子，但只要到你退休时或中间不幸遇到意外事故完全丧失劳动能力的，个人即可全部提取住房公积金的本息余额，相信届时将会得到一笔数额非常可观的“养老金”了。 （3）享受政府的优惠。 其主要有：交存时的资助。当职工每月拿出工资收入的一定比例交存时，其所在单位也必须同时以同样的数额给予交存资助，这两项合并后即为职工的个人住房公积金。交存后的存款利率及税收上的扶植。职工交存的住房公积金，在中国人民银行颁布的《人民币利率管理规定》中，已给予了适当提高计息利率的优惠，即，银行对职工的“上年结转户”的个人住房公积金存款（每年的利息结转日为6月30日），按三个月定期整存整取存款的利息计息，改变了原来按活期存款利率计息的不合理规定。 而且，国家还做出规定：对住房公积金免征个人所得税。贷款利率上的优惠。交存公积金后，职工申请获得的住房公积金贷款利率是低于一般市场利率的，因为住房公积金管理机构发放这一贷款时，实行的是保本微利的经济方针，而不是向银行的其他贷款以赢利为目的。 住房公积金贷款的申请有以下几个步骤: 第一步：借款人申请提出贷款意向，领取有关材料。 申请人到其缴存住房公积金的住房资金管理中心或分属中心提出贷款要求，想贷款经办人员如实介绍其所购房屋情况、本人及其配偶的工作和收入情况、希望申请的金额和期限、其住房公积金的交存情况、可以提供什么样的担保，同时领取借款申请表及有关材料，由经办人员给申请人初步的建议，告诉其需要准备的材料。 第二步:借款人提出书面申请。 申请然找经办人的要求准备齐全的文字材料，请经办人员审核。文字材料主要指：如贷款申请人购买商品房，申请人需要提交填写好并有单位盖章的借款申请表、认购书或购房合同、有效身份证、户口本、结婚证；如贷款申请人购买房改房（单位售房、房管所售房）,申请人除上述材料外，还需提供房改售房的方案复印件、售房方案复印件、售房方案的批复复印件、所售房屋的大产权（售房单位产权）或确权证明复印件。如贷款申请人购买安居房、集资建房等其他形式住房，需按照管理中心的要求提供相应的材料。 第三步：评估。 对购买商品房多呢更需要评估的贷款，贷款经办人员对上述材料审核无误后，给借款申请人以初步的意见，并开具抵押物审核评估的通知单，借款申请人持单到评估机构对贷款房屋进行评估。对于购买房改房、安居房等不需