开盘和交房前风险防范作业指引.docVIP

开盘和交房前风险防范作业指引 (主责部门：销售部) 编制 日期 审核 日期 审核 日期 审批 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 审批人 目的 规避项目销售、交付环节可能存在的投诉隐患，预防并消除潜在的法津风险。 术语与定义 无 适用范围 适用于地产平台各城市公司所开发项目推广、销售、交付环节的风险防范、检查、纠正工作。 关键活动描述 管理原则 销售部作为销售风险管理的主导部门和责任部门，根据平台已审批流程规定，严格把控各种形式（宣传推广、现场展示、销售口述、合同文本等）的销售承诺，符合产品交付条件及法律法规要求；对销售环节及交付前后可能存在的法律风险、客户投诉隐患问题进行审核检查，预防并消除潜在风险。 项目销售风险通病及预防要点（参考） 类型 内容 预防要点 销售资料 分期开发、技术指标变化导致后期宣传口径变化 未最终确定的数据整体容积率、面积、绿地率、停车率等，所有资料应注明“约**数量（实际指标以政府最终批复的规划及竣工验收数据为准） 宣传资料（广告宣传）诱导成分 1、所有广告须加提示语：“本广告为要约邀请，双方权利义务以双方签署的买卖合同为准”。 2、“所有图则仅作示意用途，以当地政府有关部门审定为准”。 3、广告中使用非实景图片的应注明“效果图”或“非实景”。 销售用图（合同附图、户型图）与实际房型不符 销售用图确保设计部门最终审核签字； 1、销售过程有变更须按规定征得（相应）业主书面同意确认。 2、注意非标准户型（如底层、顶层、转角位置、设备及结构转换层、立面转换层）户型图的确认。 3、销售户型图提示语内容：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。 设计变更 实际交楼标准与合同描述不符 1、合同交楼标准描述须有设计部最终审核签字。合同交楼标准描述尽量简洁，避免过于细致。 2、与合同描述不符的设计变更须按规定征得（相应）业主书面同意确认。 红线内规划变更（如泳池、公共绿地等） 1、社区规划模型须有研发设计中心经办确认。 2、沙盘模型提示说明内容：a.本沙盘/模型仅作效果参考，因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异 b.本模型/沙盘以规划部门批准的总体规划为依据绘制，只作总体效果参考。房屋及其环境的细节以买卖合同附图为准。每一期的具体规划，以当期报批的规划方案为准，不排除局部调整的可能性。敬请留意最新资料。 配套变化 社区配套（如学校、交通、商业等）实际开放情况与销售资料/说辞不符 1、制作确定销售资料与说辞时，检查商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致 2、配套条件变化后的销售资料/说辞版本更新 红线内、外不利条件 环境影响源(如高压电线、垃圾站、商业、医院、噪音等)对临近户型的影响 1、对重大影响因素在沙盘模型中作出标示 2、与客户签署或在现场公示《销售风险提示》，对红线内外不利因素提示说明，房屋价格中已做综合评估，确认客户购房时已知晓并愿意承担相应风险。 红线外规划 红线外市政规划发生变化 红线外市政规划（如公园、路桥、公共配套），在小区沙盘模型、区位介绍资料及说辞、《销售风险提示》中须提示：本项目周边（红线外）规划及其具体实施时间由政府决定。 项目购买风险提示 销售部组织规划设计管理中心、前期部、工程部、财务部(法务)共同研究并拟定《项目购买风险提示》，在销售现场公示；或在签订合同时请客户签署，与合同存档。 销售风险检查 检查节点 项目销售开放前、开盘前一周 销售风险检查小组 销售部组织销售风险检查工作小组，销售风险检查工作小组主要由销售部（客服）、工程部、规划设计管理中心、财务（法务）等组成，新项目首次开盘，各部门负责人需参加开盘前销售风险检查工作。 销售风险检查 项目开放及开盘前一周，风险防范工作小组需组织开放前风险检查及评估，并按照《项目销售风险检查表》之内容进行检查。 检查方法： 销售资料的会审/会签及审批记录是否齐备； 实际制作销售资料是否与批复资料一致； 检视因设计变更、现场变更导致的遗漏疏忽事项。 检查内容 按照工具模板《项目销售风险检查表》之内容，以及提示要点，逐项进行检查与记录； 开放前主要侧重于开放现场样板间展示、广告宣传资料及承诺的检查评估；开盘前，主要侧重于证照、展示文件及提示语的检查与评估。 交付风险检查 检查节点 项目集中交付前2个月 交付风险检查小组 销售部（客服）组织交付风险检查工作小组，交付风险检查工作小组主要由销售部、工程部、规划设计管理中心、财务（法务）组成，新项目首