中国土地市场存在的问题与对策结课论文.docVIP

《房地产经济学》结课论文 题 目：中国土地市场存在的问题与对策Chinas land market problems and countermeasures 姓 名：王学历 专业班级：工程管理1001班 学 号：指导老师：张金娟 日 期：2012年1月 中国土地市场存在的问题与对策摘要：关键词：作为一个发展中的人口大国，土地问题将始终是我国现代化进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。底，我国实行了省以下土地垂直管理体制，从一个侧面反映了作为发展中的人口大国和土地资源紧缺国家，在土地资源利用和管理上正面临着一系列深层次的矛盾和冲突。土地市场管理兼有资源管理与资产管理的重任，不仅管理着最大的国有资产，还肩负着宏观调控的重担。因此土地政策的制定和执行，不仅要有长远的战略目标，更要有为子孙后代的生存着想的执政理念。从近年审计调查结果来看，个别地方在土地市场建设及国有土地出让等方面还存在一些问题和不足，需要改进和完善。 当前土地市场存在的主要问题1、 （1） （2） （） 2、 3、存在上述问题的原因　　（一）执法不严，违法不究。自1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以来，由于体制的原因，土地执法难的问题仍没有从根本上得到解决，国土资源部门在土地监察中不同程度存在着执法不严的问题，以罚代法、补办手续的现象也比较普遍。另一方面，个别开发商的违法占地行为得到了地方政府和职能部门的默许、宽容甚至支持。有的以发展经济为名，招商引资为由，直接干预土地的审批、供应和土地执法，在土地政策上随意变通，鼓励投资商“先上车后买票”。加上外部监督管理不到位，检查验收走过场，造成违法用地现象屡禁不止，土地出让金征收管理不规范的问题屡查屡犯。 　　（二）地方官员的“政绩”考核体系不够全面。长期以来实行以GDP与财政收入增长作为衡量地方政府官员主要政绩的做法，在一定程度上促使地方政府职能“越位”，行为“错位”。一些地方政府由于不断增长的财政压力和不断高涨的政绩冲动，需要以地生财，把土地看作改变城市形象的“钱袋子”，招商引资的“米袋子”。低价征地，高价出让，拿土地来招商，已成为不少地方创造政绩、增加财政收入的捷径。因此，不全面的政绩评价体系是土地市场不规范的内在动力。 　　（）土地储备在操作中无法可依。首先，至今还没有一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备这一问题，各地的规定也没有将其上升为地方法规的层次，以致在实践中留下了很多隐患。其次，土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体。当前土地收购储备机构基本上是由政府出面组建的一个特殊机构，并明确规定“不以营利为目的”，根据政府的委托或授权行使某些特定的职能。其实质是一个地方政府经营城市的代理机构。第三，土地储备机构作为民事主体其民事行为能力有限。各地成立的土地储备机构在名义上都是独立法人，但能够独立支配的财产是有限的。如果以其储备的土地使用权抵押贷款，就等于储备中心有权处置土地使用权，这从当前的有关规定来看是没有法律依据的。因此储备中心大量的银行贷款如遇到经济形势或国家有关政策有大的变化，土地市场不活跃时，将带来较大的金融风险。 （一）强化管理，严格执法。各级政府首先应统一思想，坚定不移地贯彻“十分珍惜、合理利用土地和严格保护耕地”的基本国策，实行最严格的土地管理制度。综合运用法律手段、经济手段和必要的行政手段，实行标本兼治，有效解决土地管理中存在的问题。各地要逐步实行土地利用计划动态管理和考核制度，把用地指标与建设项目报批的质量相挂钩，对原已取得用地指标而未开工的建设项目，收回用地指标，用于具备条件的建设项目。　　（二）建立和完善耕地保护责任考核体系和地方政府政绩考核制度。要实行耕地保护责任考核的动态监测和预警制度，建立能反映社会、经济协调可持续发展的综合评价体系，消除地方政府干预征地、供地、土地执法的制度因素，引导干部科学、合理、集约、高效地利用土地资源，保证经济社会可持续发展，真正做到“为官一任，造福一方”。 　　（三）加快推进土地资源的市场化配置。要充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地现象。建立规范成熟的国土资源市场，关键在于建立一个统一、竞争、开放、有序的土地市场。除经营性用地全面实行招拍挂外，逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地也纳入招拍挂出让的范围，改变过去非经营性土地采用行政划拨或协议出让方式，逐步走向公开化，同时应进一步完善招拍挂出让土地的操作规范和实施细则，为从源头上预防腐败创造条件。 1988年之前，我国的地方政府没有意识到土地的经济属性，对用地方采取无偿划拨土地的方法，1988年起，我国的土地管理制度逐渐变无偿为有偿，变无限期为有限期，形成了土地市场的一级出让市场